近年來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域中小開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)事件頻繁發(fā)生，2020年共有74家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，債務(wù)人、建筑承包商、抵押貸款持有人、購(gòu)房者等眾多利益主體錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最好的自然是能夠按照合同獲得房屋。但是一旦企業(yè)破產(chǎn)重組，處于弱勢(shì)地位的個(gè)人購(gòu)房者還能做他們想做的嗎？這里有一些不同的情況需要上海房產(chǎn)律師與你一起探索。

　　一、買(mǎi)方已支付全部?jī)r(jià)款。

　　購(gòu)房人已經(jīng)進(jìn)行支付系統(tǒng)全部房款的情況下，無(wú)論對(duì)于房屋信息是否全面建成或是否需要辦理知識(shí)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)2002年最高國(guó)家人民通過(guò)法院《關(guān)于審理一個(gè)企業(yè)面臨破產(chǎn)案件若干重大問(wèn)題的規(guī)定》中第71條規(guī)定，屬于自己尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全不同支付對(duì)價(jià)的特定物，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房人可以設(shè)計(jì)要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理相關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)變更房屋登記。例如張麗君與寧波東來(lái)日盛置業(yè)股份有限責(zé)任公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛案，法院一般認(rèn)為商品房買(mǎi)賣(mài)行為屬于特定物買(mǎi)賣(mài)，涉案商品房雖未辦理產(chǎn)權(quán)證，但原告已支付方式全部購(gòu)房款，應(yīng)不屬于被告的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，被告應(yīng)當(dāng)選擇繼續(xù)履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，向原告交付商品房。

　　但是在社會(huì)實(shí)踐中，如果企業(yè)房屋未建成，破產(chǎn)管理人行使合同解除權(quán)有可能會(huì)為了得到人民法院的支持。例如李春暉與浙江華人國(guó)際置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛一案中，一審法院一般認(rèn)為華人公司客觀(guān)上已不能及時(shí)辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，亦不能通過(guò)繼續(xù)履行勞動(dòng)合同約定的交付義務(wù)及配合辦理知識(shí)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等手續(xù)；又因國(guó)際經(jīng)濟(jì)商貿(mào)大廈系華人公司研究主要分析資產(chǎn)，若對(duì)其整體處置，有利于對(duì)其重新設(shè)計(jì)進(jìn)行合理規(guī)劃建設(shè)布局，有利于學(xué)生發(fā)揮其物業(yè)服務(wù)整體系統(tǒng)功能，進(jìn)而能夠更有利于提高維護(hù)國(guó)家包括李春暉在內(nèi)的所有債權(quán)人的利益為由支持管理人解除了購(gòu)房合同。在這種不同情況下，購(gòu)房人只能請(qǐng)求賠償損失。

　　第二，雖然付款尚未支付，已交付使用的房屋。

　　購(gòu)房人雖未支付全款，但該房屋已用于居住，其名下無(wú)其他可居住房屋。根據(jù)現(xiàn)有法律保障消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)者基本生存權(quán)的精神，破產(chǎn)管理人不能解除合同而只能選擇繼續(xù)履行合同。購(gòu)房者可以要求管理人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房屋變更登記。

　　三、購(gòu)房人存在尚未完全付清全部工程價(jià)款，且無(wú)法使用。

　　購(gòu)房人尚未進(jìn)行支付企業(yè)全部購(gòu)房款的，且無(wú)法使用。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有相關(guān)法律和司法解釋?zhuān)?gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同管理屬于我們雙方均未履行完畢的合同，購(gòu)房人是沒(méi)有一個(gè)特殊環(huán)境保護(hù)的。在這種發(fā)展情況下，購(gòu)房人是否能獲得房屋所有權(quán)，只能選擇取決于公司破產(chǎn)管理人是否能夠履行合同。如果管理人需要根據(jù)《破產(chǎn)法》第18條決定解除合同，雖然購(gòu)房人可以設(shè)計(jì)要求系統(tǒng)損害國(guó)家賠償，但是只能以普通債權(quán)人的身份積極參與破產(chǎn)分配。

　　例如，湖南省高級(jí)人民法院對(duì)吳一冰與湖南新國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案作出二審民事判決，認(rèn)為吳一冰對(duì)211號(hào)房屋的付款義務(wù)尚未完全履行，根據(jù)破產(chǎn)法第十八條，211號(hào)房屋的商品房買(mǎi)賣(mài)合同部分視為已經(jīng)解除。

　　雖然這種情況對(duì)買(mǎi)房人不利，但買(mǎi)房人也不是沒(méi)有辦法保護(hù)自己。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。為了保證將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，可以按照約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。登記后，未經(jīng)登記的權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　因此，上海房產(chǎn)律師表示雖然預(yù)告登記的權(quán)利人的處分權(quán)是消極的，但破產(chǎn)管理人對(duì)房屋的任意處分權(quán)或清算分配權(quán)是可以排除的，管理人對(duì)已預(yù)告登記的房屋取得利益的唯一途徑是繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。