二手房房屋買賣中，做低房?jī)r(jià)的目的是什么？所謂做低房?jī)r(jià)，就是交稅務(wù)部門審稅的合同價(jià)比房屋買賣雙方約定的真實(shí)房?jī)r(jià)低，做低房?jī)r(jià)的就是為了避稅，比方說一套房子100萬，契稅是3%，正常要交3萬的稅，房?jī)r(jià)做低就成了80萬，那么我需要繳納2.4萬的稅就可以了，這樣我就省了6000塊，許多人為了省這筆錢都有這樣的操作。下面上海房產(chǎn)律師就來說說二手房買賣中做低房?jī)r(jià)失敗如何補(bǔ)繳稅費(fèi)?

　　一、基本案情

　　甲系乙的父親。2009年7月27日，丙與甲在中介公司居間下，簽訂房地產(chǎn)生買賣間和合同商定甲及乙購(gòu)置某地四套房屋，成交總房?jī)r(jià)款為人民幣1,720萬元。和合同確，上述四套商店已由某房地產(chǎn)公司受托出租，實(shí)踐承租工資某銀行，租期自2009年2月1日至2015年1月31日，丙同意甲、乙以此中任何一人名義簽訂生買賣約。同日，丙與甲另簽訂協(xié)議書一份，商定上述房屋實(shí)踐成交價(jià)錢為2,320萬元，上海市房地產(chǎn)生買賣約的價(jià)錢為1,720萬元，該條約僅限生買賣務(wù)應(yīng)用，甲仍按2,320萬元領(lǐng)取房款。鑒于物業(yè)之裝修和租賃權(quán)益，甲賠償600萬元。該款由甲在簽訂上海市房地產(chǎn)生買賣同時(shí)一次性領(lǐng)取。當(dāng)日，甲經(jīng)由過程中介公司轉(zhuǎn)賬領(lǐng)取100萬元。2009年8月6日，乙與丙就上述四套房屋分手簽訂上海市房地產(chǎn)生買賣約。條約商定，雙方于2009年10月10日前向房地產(chǎn)生買賣務(wù)中央請(qǐng)求辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，以簽訂房屋交代書為房屋轉(zhuǎn)移占領(lǐng)的標(biāo)記。丙未按條約商定時(shí)候辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶、交房的各項(xiàng)手續(xù)的，乙未按增補(bǔ)條目商定日期付款、未按商定時(shí)候辦理存款請(qǐng)求及未按商定時(shí)候辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶及交房等各項(xiàng)手續(xù)的，每過期一日，需向?qū)Ψ筋I(lǐng)取房地產(chǎn)發(fā)售總房?jī)r(jià)款千分之一的賠償金，并應(yīng)連續(xù)執(zhí)行條約。同時(shí)，雙方在條約附件中商定，待乙存款請(qǐng)求經(jīng)銀行考核經(jīng)由過程，且丙刊出典質(zhì)登記后三日內(nèi)，雙方親身至房地產(chǎn)生買賣務(wù)中央請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)過戶及典質(zhì)登記手續(xù)；待存款銀行將存款領(lǐng)取至指定賬戶后三日內(nèi)，雙方對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看、盤點(diǎn)，確認(rèn)無誤后，丙將房屋托付（轉(zhuǎn)移占領(lǐng)）乙，同時(shí)乙領(lǐng)取尾款20萬元，該尾款由中介公司保存，代乙轉(zhuǎn)付丙；丙在房屋驗(yàn)收交代后，與乙配合辦理水、電、燃?xì)?、德律風(fēng)、有線電視等過戶手續(xù)。另外，102室房屋生買賣約的增補(bǔ)條目還商定，雙方應(yīng)根據(jù)國(guó)家法律、法例等劃定各自費(fèi)用交易所發(fā)生的稅、費(fèi)。同日，雙方另簽訂增補(bǔ)和合同商定雙方已簽訂生買賣約的價(jià)錢為1,720.35萬元；現(xiàn)經(jīng)雙方商議，乙應(yīng)在領(lǐng)取的條約總價(jià)款外，在此外支付給丙房?jī)r(jià)補(bǔ)償款599.65萬元，詳細(xì)領(lǐng)取體式格局為：在簽訂生買賣約當(dāng)日領(lǐng)取部分裝修補(bǔ)償款200萬元，在送件當(dāng)日領(lǐng)取殘剩裝修補(bǔ)償款399.65萬元。2009年8月6日，雙方還簽訂了一份以丙為甲方、乙為乙方的租約轉(zhuǎn)讓和合同雙方各執(zhí)一份原件，但內(nèi)容有差別）。乙供應(yīng)的租約轉(zhuǎn)讓和合同有“（不含租賃發(fā)票稅）”“（包括租賃發(fā)票稅）”字樣，以及“甲方應(yīng)于交房當(dāng)日，部署乙方與承租人簽訂新的《租賃條約》或?qū)⒃赓U條約的出租人變更為乙方（除乙方與承租人另行殺青同等外，乙方批準(zhǔn)根據(jù)原租賃條約的商定執(zhí)行權(quán)力、責(zé)任），房錢自該日起歸乙方所有（該日前甲方預(yù)收而未應(yīng)用的房錢（如有），甲方應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)付給乙方），甲方應(yīng)同時(shí)將原租賃條約的租賃保證金（如有）轉(zhuǎn)付給乙方”之商定，甲方簽名處為“丙”，乙方簽名處為“甲代乙”，無手寫之日期及身份證號(hào)碼。而丙供應(yīng)的租約轉(zhuǎn)讓和合同無“（不含租賃發(fā)票稅）”“（包括租賃發(fā)票稅）”字樣，但商定“甲方應(yīng)于交房當(dāng)日，部署乙方與承租人簽訂新的《租賃條約》”；“房錢應(yīng)自于乙方已支付給甲方全額房?jī)r(jià)款，且雙方辦理房屋托付手續(xù)當(dāng)日起歸乙方所有（該日前甲方預(yù)收而未應(yīng)用的房錢（如有），甲方應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)付給乙方），甲方應(yīng)同時(shí)將原租賃條約的租賃保證金轉(zhuǎn)付給乙方”，尾部有雙方署名及身份證號(hào)碼以及簽訂日期。2009年9月，雙方至生買賣務(wù)中央辦理過戶，雙方按《上海市房地產(chǎn)生買賣約》記錄的生買賣務(wù)價(jià)款各自費(fèi)用了應(yīng)繳納的稅費(fèi)。2009年9月21日，乙請(qǐng)求的四筆存款373.90萬元、238.20萬元、171.60萬元、76.30萬元由存款銀行間接劃入丙賬戶。2009年9月25日，雙方及中介公司的事情職員配合至房屋所在地辦理交房手續(xù)。因?yàn)榉课萆弦延凶饧s，因開發(fā)商或承租人不愿意另行簽訂新的租約，而乙保持請(qǐng)求簽訂新的租約，致使當(dāng)天雙方未能連續(xù)辦理其余手續(xù)。同年10月9日，雙方再次在中介公司的協(xié)調(diào)下進(jìn)行交房，因?yàn)楫悩拥木壒示売?，未能簽訂房屋交代書?009年10月22日，甲發(fā)函關(guān)照實(shí)踐承租人某銀行，稱乙為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，如某銀行抉擇連續(xù)租賃，則應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)與其簽訂租賃和合同支付自2009年9月16日起的租金，如某銀行不打算續(xù)租，則應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)搬離，并支付自2009年9月16日至實(shí)際搬離日的租金。2009年12月2日，乙與某銀行簽訂租賃合同，租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止。2010年1月前的租金均已由丙收取。2009年12月3日，乙將在中介公司處保管的80萬元取回。截至該日，屏除尾款80.35萬元未收到外，其余房款均已收悉。2009年12月16日、30日，丙補(bǔ)繳印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等共計(jì)2,045,249.96元。2009年12月23日，乙向長(zhǎng)寧法院提起訴訟。在該案中，乙的訴請(qǐng)為：1、丙立即交房，具體包括協(xié)助辦理房屋煤氣、電等公用設(shè)施戶名變更手續(xù)，提供原始交房的煤氣、排煙、排風(fēng)、進(jìn)出水管道的管線圖、電路設(shè)施的配圖，提供房屋的裝修圖紙以及房屋隔壁103室和104室房屋分界線的圖紙；2、丙支付逾期交房違約金，從2009年9月25日起至實(shí)際交房日止，按已付房款人民幣3,432,700元的日萬分之一計(jì)算。在該案審理中，丙抗辯認(rèn)為，其在2009年9月25日已前往指定物業(yè)辦理交房手續(xù)，是乙不愿意辦理相關(guān)交房手續(xù)，故丙已經(jīng)履行了交房義務(wù)，不同意支付逾期交房違約金；丙愿意協(xié)助乙辦理公用事業(yè)的更名手續(xù)，也愿意提供開發(fā)商交房時(shí)的圖紙，但房屋由承租人某銀行自行裝修，丙沒有裝修圖紙，無法提供。雙方于2009年8月6日簽訂買賣合同時(shí)，丙要求凈到手2,300萬元，丙不費(fèi)用交易稅費(fèi)，乙則提出做低房?jī)r(jià)，并虛構(gòu)了600萬元的裝修款，以避免費(fèi)用稅費(fèi)。買賣合同達(dá)成后，乙卻向稅務(wù)機(jī)關(guān)舉報(bào)，導(dǎo)致丙額外承擔(dān)稅費(fèi)2,045,249.68元，分?jǐn)偟矫刻追课萆系慕痤~為511,312.42元。丙提起反訴，請(qǐng)求判令乙賠償511,312.42元。

　　一審覺得對(duì)于稅費(fèi)費(fèi)用的題目，法院覺得，對(duì)丙提出的生買賣務(wù)“凈得手”價(jià)這一基礎(chǔ)究竟難以認(rèn)定，雙方以做低房?jī)r(jià)、縮小稅費(fèi)付出的方式殺青生買賣意，此舉侵害國(guó)家好處，雙方均存在錯(cuò)誤；買賣合同雖然約定稅費(fèi)各自費(fèi)用，但該約定是建立在以買賣合同文本記載的交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，雙方均未預(yù)料到補(bǔ)繳稅費(fèi)的發(fā)生，該稅費(fèi)也未計(jì)入雙方簽約與否的成本核算中。因此，在雙方均不提出解除買賣合同的基礎(chǔ)上，從公平原則的角度上考量，法院確定因本次房屋買賣所補(bǔ)繳的稅款由雙方各半費(fèi)用為宜。

　　二審法院覺得關(guān)于稅費(fèi)費(fèi)用的問題，雙方在生買賣約中明確商定雙方根據(jù)國(guó)家劃定各自費(fèi)用生買賣務(wù)的稅、費(fèi)，故丙請(qǐng)求乙分管其補(bǔ)繳的稅費(fèi)不足條約根據(jù)；丙在報(bào)價(jià)時(shí)即明確提出做低房?jī)r(jià)，做低房?jī)r(jià)以避稅是丙出于本身目標(biāo)，做低房?jī)r(jià)后雙方各自規(guī)避了各自名下的相干稅費(fèi)，并不存在雙方惡意串通共同分享避稅得益的情況?，F(xiàn)避稅不成，雙方也應(yīng)各自承擔(dān)補(bǔ)繳的稅費(fèi)。原審法院酌情判定稅費(fèi)的分擔(dān)與稅收法定原則相悖。因此，原審對(duì)此所作處理亦存在錯(cuò)誤，對(duì)丙要求乙分擔(dān)其因做低房?jī)r(jià)補(bǔ)繳的稅費(fèi)，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

　　二、律師分析

　　在二手房生買賣雙方普通會(huì)明確商定稅費(fèi)的費(fèi)用。一般而言，房屋生買賣邊會(huì)商定統(tǒng)統(tǒng)稅費(fèi)均有買房人費(fèi)用，然則也有少數(shù)的房屋生買賣約中商定了各自稅費(fèi)各自費(fèi)用。各自稅費(fèi)各自費(fèi)用的商定固然是無效的，統(tǒng)統(tǒng)稅費(fèi)均有買房人費(fèi)用的商定也是有效的——因?yàn)椴还苷l交稅（或者誰替誰交稅），國(guó)家的稅收利益并沒有受到損害，不符合“惡意串通損害國(guó)家利益”的條件；此外，房屋買賣雙方對(duì)于稅費(fèi)的約定是其真實(shí)意思的表示，并不存在顯失公平等可撤銷的事由，也不存在無效事由，且可以將之視作買房人對(duì)自己權(quán)利的放棄和處分，合法有效。

　　在兩種商定全數(shù)正當(dāng)無效的前提下，如果做低房?jī)r(jià)失敗，那么需要誰來補(bǔ)繳稅款呢？

　　首先，稅收征管部分普通不會(huì)檢察房屋生買賣方的約定，而會(huì)依照稅收法定原則分別向房屋買賣雙方征收各自應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。

　　那么，從民事法律關(guān)系或者民事責(zé)任的角度，應(yīng)當(dāng)由誰來補(bǔ)繳稅費(fèi)呢？

　　1、假如條約商定各自稅費(fèi)各自費(fèi)用，則需求補(bǔ)繳的稅費(fèi)也應(yīng)當(dāng)是各自補(bǔ)繳各自的稅費(fèi)。

　　2、假如條約商定統(tǒng)統(tǒng)稅費(fèi)由買房人費(fèi)用，則需求補(bǔ)繳的稅費(fèi)由買房人費(fèi)用。3、假如條約商定了其余的費(fèi)用比例，則根據(jù)條約約定。之所以補(bǔ)繳的稅費(fèi)按照上述原則，是因?yàn)楹贤p方在做低房?jī)r(jià)的時(shí)候就知道或者應(yīng)當(dāng)知道做低房?jī)r(jià)可能會(huì)失敗，并且對(duì)做低房?jī)r(jià)失敗后應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)繳稅費(fèi)有一個(gè)合理的預(yù)期——按照合同的約定補(bǔ)繳。

　　當(dāng)然，假如房屋生買賣邊約定了做低房?jī)r(jià)失敗后需要補(bǔ)繳的稅費(fèi)如何分擔(dān)，則應(yīng)當(dāng)按照此約定。

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