二手房房屋買(mǎi)賣(mài)中，做低房?jì)r(jià)的目的是什么？所謂做低房?jì)r(jià)，就是交稅務(wù)部門(mén)審稅的合同價(jià)比房屋買(mǎi)賣(mài)雙方約定的真實(shí)房?jì)r(jià)低，做低房?jì)r(jià)的就是為了避稅，比方說(shuō)一套房子100萬(wàn)，契稅是3%，正常要交3萬(wàn)的稅，房?jì)r(jià)做低就成了80萬(wàn)，那么我需要繳納2.4萬(wàn)的稅就可以了，這樣我就省了6000塊，許多人為了省這筆錢(qián)都有這樣的操作。下面上海房產(chǎn)律師就來(lái)說(shuō)說(shuō)二手房買(mǎi)賣(mài)中做低房?jì)r(jià)失敗如何補繳稅費?

　　一、基本案情

　　甲系乙的父親。2009年7月27日，丙與甲在中介公司居間下，簽訂房地產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)間和合同商定甲及乙購置某地四套房屋，成交總房?jì)r(jià)款為人民幣1,720萬(wàn)元。和合同確，上述四套商店已由某房地產(chǎn)公司受托出租，實(shí)踐承租工資某銀行，租期自2009年2月1日至2015年1月31日，丙同意甲、乙以此中任何一人名義簽訂生買(mǎi)賣(mài)約。同日，丙與甲另簽訂協(xié)議書(shū)一份，商定上述房屋實(shí)踐成交價(jià)錢(qián)為2,320萬(wàn)元，上海市房地產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)約的價(jià)錢(qián)為1,720萬(wàn)元，該條約僅限生買(mǎi)賣(mài)務(wù)應用，甲仍按2,320萬(wàn)元領(lǐng)取房款。鑒于物業(yè)之裝修和租賃權益，甲賠償600萬(wàn)元。該款由甲在簽訂上海市房地產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)同時(shí)一次性領(lǐng)取。當日，甲經(jīng)由過(guò)程中介公司轉賬領(lǐng)取100萬(wàn)元。2009年8月6日，乙與丙就上述四套房屋分手簽訂上海市房地產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)約。條約商定，雙方于2009年10月10日前向房地產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)務(wù)中央請求辦理轉讓過(guò)戶(hù)手續，以簽訂房屋交代書(shū)為房屋轉移占領(lǐng)的標記。丙未按條約商定時(shí)候辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權過(guò)戶(hù)、交房的各項手續的，乙未按增補條目商定日期付款、未按商定時(shí)候辦理存款請求及未按商定時(shí)候辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權過(guò)戶(hù)及交房等各項手續的，每過(guò)期一日，需向對方領(lǐng)取房地產(chǎn)發(fā)售總房?jì)r(jià)款千分之一的賠償金，并應連續執行條約。同時(shí)，雙方在條約附件中商定，待乙存款請求經(jīng)銀行考核經(jīng)由過(guò)程，且丙刊出典質(zhì)登記后三日內，雙方親身至房地產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)務(wù)中央請求辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)及典質(zhì)登記手續；待存款銀行將存款領(lǐng)取至指定賬戶(hù)后三日內，雙方對房地產(chǎn)進(jìn)行驗看、盤(pán)點(diǎn)，確認無(wú)誤后，丙將房屋托付（轉移占領(lǐng)）乙，同時(shí)乙領(lǐng)取尾款20萬(wàn)元，該尾款由中介公司保存，代乙轉付丙；丙在房屋驗收交代后，與乙配合辦理水、電、燃氣、德律風(fēng)、有線(xiàn)電視等過(guò)戶(hù)手續。另外，102室房屋生買(mǎi)賣(mài)約的增補條目還商定，雙方應根據國家法律、法例等劃定各自費用交易所發(fā)生的稅、費。同日，雙方另簽訂增補和合同商定雙方已簽訂生買(mǎi)賣(mài)約的價(jià)錢(qián)為1,720.35萬(wàn)元；現經(jīng)雙方商議，乙應在領(lǐng)取的條約總價(jià)款外，在此外支付給丙房?jì)r(jià)補償款599.65萬(wàn)元，詳細領(lǐng)取體式格局為：在簽訂生買(mǎi)賣(mài)約當日領(lǐng)取部分裝修補償款200萬(wàn)元，在送件當日領(lǐng)取殘剩裝修補償款399.65萬(wàn)元。2009年8月6日，雙方還簽訂了一份以丙為甲方、乙為乙方的租約轉讓和合同雙方各執一份原件，但內容有差別）。乙供應的租約轉讓和合同有“（不含租賃發(fā)票稅）”“（包括租賃發(fā)票稅）”字樣，以及“甲方應于交房當日，部署乙方與承租人簽訂新的《租賃條約》或將原租賃條約的出租人變更為乙方（除乙方與承租人另行殺青同等外，乙方批準根據原租賃條約的商定執行權力、責任），房錢(qián)自該日起歸乙方所有（該日前甲方預收而未應用的房錢(qián)（如有），甲方應同時(shí)轉付給乙方），甲方應同時(shí)將原租賃條約的租賃保證金（如有）轉付給乙方”之商定，甲方簽名處為“丙”，乙方簽名處為“甲代乙”，無(wú)手寫(xiě)之日期及身份證號碼。而丙供應的租約轉讓和合同無(wú)“（不含租賃發(fā)票稅）”“（包括租賃發(fā)票稅）”字樣，但商定“甲方應于交房當日，部署乙方與承租人簽訂新的《租賃條約》”；“房錢(qián)應自于乙方已支付給甲方全額房?jì)r(jià)款，且雙方辦理房屋托付手續當日起歸乙方所有（該日前甲方預收而未應用的房錢(qián)（如有），甲方應同時(shí)轉付給乙方），甲方應同時(shí)將原租賃條約的租賃保證金轉付給乙方”，尾部有雙方署名及身份證號碼以及簽訂日期。2009年9月，雙方至生買(mǎi)賣(mài)務(wù)中央辦理過(guò)戶(hù)，雙方按《上海市房地產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)約》記錄的生買(mǎi)賣(mài)務(wù)價(jià)款各自費用了應繳納的稅費。2009年9月21日，乙請求的四筆存款373.90萬(wàn)元、238.20萬(wàn)元、171.60萬(wàn)元、76.30萬(wàn)元由存款銀行間接劃入丙賬戶(hù)。2009年9月25日，雙方及中介公司的事情職員配合至房屋所在地辦理交房手續。因為房屋上已有租約，因開(kāi)發(fā)商或承租人不愿意另行簽訂新的租約，而乙保持請求簽訂新的租約，致使當天雙方未能連續辦理其余手續。同年10月9日，雙方再次在中介公司的協(xié)調下進(jìn)行交房，因為異樣的緣故緣由，未能簽訂房屋交代書(shū)。2009年10月22日，甲發(fā)函關(guān)照實(shí)踐承租人某銀行，稱(chēng)乙為涉案房屋的產(chǎn)權人，如某銀行抉擇連續租賃，則應在一個(gè)月內與其簽訂租賃和合同支付自2009年9月16日起的租金，如某銀行不打算續租，則應在一個(gè)月內搬離，并支付自2009年9月16日至實(shí)際搬離日的租金。2009年12月2日，乙與某銀行簽訂租賃合同，租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止。2010年1月前的租金均已由丙收取。2009年12月3日，乙將在中介公司處保管的80萬(wàn)元取回。截至該日，屏除尾款80.35萬(wàn)元未收到外，其余房款均已收悉。2009年12月16日、30日，丙補繳印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等共計2,045,249.96元。2009年12月23日，乙向長(cháng)寧法院提起訴訟。在該案中，乙的訴請為：1、丙立即交房，具體包括協(xié)助辦理房屋煤氣、電等公用設施戶(hù)名變更手續，提供原始交房的煤氣、排煙、排風(fēng)、進(jìn)出水管道的管線(xiàn)圖、電路設施的配圖，提供房屋的裝修圖紙以及房屋隔壁103室和104室房屋分界線(xiàn)的圖紙；2、丙支付逾期交房違約金，從2009年9月25日起至實(shí)際交房日止，按已付房款人民幣3,432,700元的日萬(wàn)分之一計算。在該案審理中，丙抗辯認為，其在2009年9月25日已前往指定物業(yè)辦理交房手續，是乙不愿意辦理相關(guān)交房手續，故丙已經(jīng)履行了交房義務(wù)，不同意支付逾期交房違約金；丙愿意協(xié)助乙辦理公用事業(yè)的更名手續，也愿意提供開(kāi)發(fā)商交房時(shí)的圖紙，但房屋由承租人某銀行自行裝修，丙沒(méi)有裝修圖紙，無(wú)法提供。雙方于2009年8月6日簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，丙要求凈到手2,300萬(wàn)元，丙不費用交易稅費，乙則提出做低房?jì)r(jià)，并虛構了600萬(wàn)元的裝修款，以避免費用稅費。買(mǎi)賣(mài)合同達成后，乙卻向稅務(wù)機關(guān)舉報，導致丙額外承擔稅費2,045,249.68元，分攤到每套房屋上的金額為511,312.42元。丙提起反訴，請求判令乙賠償511,312.42元。

　　一審覺(jué)得對于稅費費用的題目，法院覺(jué)得，對丙提出的生買(mǎi)賣(mài)務(wù)“凈得手”價(jià)這一基礎究竟難以認定，雙方以做低房?jì)r(jià)、縮小稅費付出的方式殺青生買(mǎi)賣(mài)意，此舉侵害國家好處，雙方均存在錯誤；買(mǎi)賣(mài)合同雖然約定稅費各自費用，但該約定是建立在以買(mǎi)賣(mài)合同文本記載的交易價(jià)格的基礎上，雙方均未預料到補繳稅費的發(fā)生，該稅費也未計入雙方簽約與否的成本核算中。因此，在雙方均不提出解除買(mǎi)賣(mài)合同的基礎上，從公平原則的角度上考量，法院確定因本次房屋買(mǎi)賣(mài)所補繳的稅款由雙方各半費用為宜。

　　二審法院覺(jué)得關(guān)于稅費費用的問(wèn)題，雙方在生買(mǎi)賣(mài)約中明確商定雙方根據國家劃定各自費用生買(mǎi)賣(mài)務(wù)的稅、費，故丙請求乙分管其補繳的稅費不足條約根據；丙在報價(jià)時(shí)即明確提出做低房?jì)r(jià)，做低房?jì)r(jià)以避稅是丙出于本身目標，做低房?jì)r(jià)后雙方各自規避了各自名下的相干稅費，并不存在雙方惡意串通共同分享避稅得益的情況?，F避稅不成，雙方也應各自承擔補繳的稅費。原審法院酌情判定稅費的分擔與稅收法定原則相悖。因此，原審對此所作處理亦存在錯誤，對丙要求乙分擔其因做低房?jì)r(jià)補繳的稅費，因缺乏事實(shí)和法律依據，不予支持。

　　二、律師分析

　　在二手房生買(mǎi)賣(mài)雙方普通會(huì )明確商定稅費的費用。一般而言，房屋生買(mǎi)賣(mài)邊會(huì )商定統統稅費均有買(mǎi)房人費用，然則也有少數的房屋生買(mǎi)賣(mài)約中商定了各自稅費各自費用。各自稅費各自費用的商定固然是無(wú)效的，統統稅費均有買(mǎi)房人費用的商定也是有效的——因為不管誰(shuí)交稅（或者誰(shuí)替誰(shuí)交稅），國家的稅收利益并沒(méi)有受到損害，不符合“惡意串通損害國家利益”的條件；此外，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方對于稅費的約定是其真實(shí)意思的表示，并不存在顯失公平等可撤銷(xiāo)的事由，也不存在無(wú)效事由，且可以將之視作買(mǎi)房人對自己權利的放棄和處分，合法有效。

　　在兩種商定全數正當無(wú)效的前提下，如果做低房?jì)r(jià)失敗，那么需要誰(shuí)來(lái)補繳稅款呢？

　　首先，稅收征管部分普通不會(huì )檢察房屋生買(mǎi)賣(mài)方的約定，而會(huì )依照稅收法定原則分別向房屋買(mǎi)賣(mài)雙方征收各自應當繳納的稅費。

　　那么，從民事法律關(guān)系或者民事責任的角度，應當由誰(shuí)來(lái)補繳稅費呢？

　　1、假如條約商定各自稅費各自費用，則需求補繳的稅費也應當是各自補繳各自的稅費。

　　2、假如條約商定統統稅費由買(mǎi)房人費用，則需求補繳的稅費由買(mǎi)房人費用。3、假如條約商定了其余的費用比例，則根據條約約定。之所以補繳的稅費按照上述原則，是因為合同雙方在做低房?jì)r(jià)的時(shí)候就知道或者應當知道做低房?jì)r(jià)可能會(huì )失敗，并且對做低房?jì)r(jià)失敗后應當如何補繳稅費有一個(gè)合理的預期——按照合同的約定補繳。

　　當然，假如房屋生買(mǎi)賣(mài)邊約定了做低房?jì)r(jià)失敗后需要補繳的稅費如何分擔，則應當按照此約定。

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