不動(dòng)產(chǎn)即土地及房屋、林木等土地附著物。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！钡粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中仍有很多疑難問題，接下來和上海律師一起詳細(xì)了解。

　　1、夫妻對于不動(dòng)產(chǎn)共有權(quán)的認(rèn)定

　　夫妻財(cái)產(chǎn)共有制本身并不屬于《物權(quán)法》第九條其他規(guī)定引起的財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的情況，而是基于夫妻公有制長期存在的現(xiàn)實(shí)，為了保證夫妻財(cái)產(chǎn)共有制的有效性，在夫妻財(cái)產(chǎn)共有的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記不得作為權(quán)利變動(dòng)的必要條件，但在不涉及夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的其他共有房地產(chǎn)中仍應(yīng)堅(jiān)持物權(quán)法原則。

　　夫妻共同權(quán)利的確定不應(yīng)僅以夫妻關(guān)系的存在與否來判斷，而應(yīng)根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的原則和取得物權(quán)的基本行為來判斷。當(dāng)基本行為是法律行為時(shí)，應(yīng)根據(jù)該法律行為是否應(yīng)對夫妻雙方有效來判斷物權(quán)歸屬?；拘袨闉槔^承行為時(shí)，應(yīng)根據(jù)繼承法和婚姻法的有關(guān)規(guī)定確定財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬。當(dāng)基本行為是法院生效判決時(shí)，應(yīng)結(jié)合判決內(nèi)容來認(rèn)定。

　　目前，房屋所有權(quán)糾紛有四種類型：

　　(1）配偶一方在婚前簽訂了房屋購買合同，并用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了所有房屋購買費(fèi)用，但房屋所有權(quán)在婚后登記；

　　(2）配偶一方在婚后簽訂房屋購買合同，并用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付全部購買價(jià)格；

　　(3）配偶一方在婚前訂立購買房屋的合約，并以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付部分購買價(jià)款及辦理貸款手續(xù)，

　　(4）當(dāng)配偶一方或雙方訂立婚后購買房屋的合約時(shí)，其中一方以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付部分購買價(jià)款并取得貸款，則該對配偶以共同財(cái)產(chǎn)償還部分貸款。以配偶雙方名義登記的財(cái)產(chǎn)一般應(yīng)承認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而以配偶一方名義登記的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)只在登記房屋業(yè)權(quán)時(shí)，才作為配偶雙方共同擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，即使在婚姻內(nèi)登記，但根據(jù)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)內(nèi)容，屬于配偶一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，不得以物權(quán)是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的為由承認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　2、借名關(guān)系與不動(dòng)進(jìn)行產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

　　《北京高院關(guān)于審理房屋買賣雙方合同管理糾紛處理案件具體適用相關(guān)法律制度若干重大問題的指導(dǎo)教師意見》第16條規(guī)定，借名人以出名人為被告提起行政訴訟，要求我們確認(rèn)房屋歸其所有的，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以通過提起合同之訴，要求比較出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)，但這并不一定意味著高院認(rèn)可登記的權(quán)利人就是物權(quán)權(quán)利人。這只是為了解決了在借名登記情況下，實(shí)際權(quán)利人如何發(fā)展取得不動(dòng)產(chǎn)登記的問題，對于借名關(guān)系下的物權(quán)歸屬存在問題教學(xué)實(shí)踐中并未達(dá)成國家統(tǒng)一思想認(rèn)識。

　　確定房地產(chǎn)物權(quán)基礎(chǔ)的程序：

　　《物權(quán)法》第33條明確規(guī)定了物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)，并將物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)界定為實(shí)體法上的一項(xiàng)獨(dú)立請求權(quán)，因此，在實(shí)踐中一般認(rèn)為物權(quán)確認(rèn)行為應(yīng)當(dāng)是一項(xiàng)單獨(dú)的行為，當(dāng)物權(quán)保護(hù)行為發(fā)生所有權(quán)爭議時(shí)，法院通常以確認(rèn)行為尚未發(fā)生為由拒絕該行為或拒絕該行為的決定。然而，確認(rèn)訴訟與物權(quán)保護(hù)訴訟的分開審理可能導(dǎo)致相互矛盾的結(jié)果。從避免矛盾行為和重復(fù)行為的角度出發(fā)，確認(rèn)行為應(yīng)當(dāng)與物權(quán)保護(hù)行為一起審理，需要注意的是涉及下議院的情形。共有財(cái)產(chǎn)分割訴訟屬于形成訴訟，以法院判決的生效時(shí)間為物權(quán)變動(dòng)時(shí)間，在共有財(cái)產(chǎn)分割前不存在確認(rèn)物權(quán)和行使物權(quán)保護(hù)請求權(quán)的前提條件，在共有財(cái)產(chǎn)未分割的情況下，應(yīng)當(dāng)拒絕共有人之一單獨(dú)請求確認(rèn)物權(quán)或請求保護(hù)物權(quán)的請求。

　　一般來說，確認(rèn)之訴不但可以對當(dāng)事人之間的法律關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)，也可以對當(dāng)事人與第三人之間或第三人之間的法律關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)。為避免案外人撤銷之訴之發(fā)生，如果確認(rèn)之訴涉及案外人利益，應(yīng)通知該案外人，由其決定是否作為第三人參加本案訴訟。該案外人可作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人向本案原、被告爭議之標(biāo)的提出獨(dú)立的訴訟請求，也可以作為輔助被告參加訴訟的無獨(dú)立請求權(quán)第三人。無獨(dú)立請求權(quán)第三人對原、被告爭議標(biāo)的不享有訴權(quán)，但由于第三人系輔助被告參加訴訟，其所提出的原告并非所有權(quán)人的意見等同于被告之抗辯，由此在原、被告之間就形成有效的起訴與抗辯的關(guān)系，如該抗辯成立，對原告之訴求應(yīng)當(dāng)駁回，且該判決結(jié)果具有拘束原告與第三人之效力。

　　訴訟中可以發(fā)現(xiàn)問題需要進(jìn)行先行確權(quán)的，應(yīng)告知當(dāng)事人自己提出一個(gè)確認(rèn)之訴的訴訟請求或反訴請求，并告知當(dāng)事人反訴之權(quán)利能力以及失權(quán)的后果，充分發(fā)揮維護(hù)國家雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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