借名買房是指實(shí)際購(gòu)房人因不具備購(gòu)房、房屋貸款資格等原因借用他人名義購(gòu)房，借名人實(shí)際支付購(gòu)房款，出名人對(duì)外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在其名下的行為。在這過程中往往會(huì)出現(xiàn)各種各樣的糾紛，接下來和上海房產(chǎn)律師一起了解下面這起借名買房糾紛案件吧。

　　一、基本案情

　　徐曉麗和方曉軍是方慧的父母。方慧和胡楠是夫妻。他們于2011年8月28日登記結(jié)婚，并與胡楠的父母一起住在北京西城區(qū)87號(hào)房。2012年，住在昌平區(qū)的徐曉麗（音譯）和方曉軍（音譯）為了照顧兒媳胡楠（音譯） ，決定換房。胡楠生了一個(gè)孩子。2012年9月8日，方慧和胡楠付了首付，在徐曉麗和方曉軍的資助下，買了一套西城區(qū)130號(hào)的房子。由于昌平區(qū)的房子不能馬上出售，而徐曉麗、方曉軍都已退休，所以不能使用公積金貸款，所以使用了方暉、胡楠的名字。出售房屋后償還貸款，要求對(duì)方轉(zhuǎn)讓，但遭到拒絕。

　　方說，徐曉麗和方買了這套房子作為替代，但是由于昌平區(qū)還沒有賣出去，他們向胡的父母借了35萬(wàn)元作為首付。為了使用其公積金，所以房屋登記在方惠、湖南名下。2012年9月8日，她和母親徐曉麗以及妻子胡楠取出90000美元支付押金和稅款，后來因?yàn)闊o法支付，他以妻子胡楠的名義將這筆錢存入了中國(guó)銀行的一個(gè)賬戶。2012年12月16日，她的母親徐曉麗用出售房屋的首付款償還了胡楠父母的貸款。其余7萬(wàn)元用于支付押金、稅費(fèi)。然后她把剩下的錢從她的房子轉(zhuǎn)移到她的公積金賬戶，認(rèn)為房子應(yīng)該屬于徐曉麗，方曉軍所有。

　　胡楠稱置換買房目的是學(xué)生互相幫助照顧，徐曉麗、方小軍將房屋賣掉償還長(zhǎng)期借款和貸款是對(duì)子女的贈(zèng)與，徐曉麗、方小軍有其他國(guó)家住房，只是一個(gè)出租出去了。不存在借用方輝公積金個(gè)人貸款需要買房的情況，如果我們借用方輝名義買房，可以在賣掉昌平區(qū)的房屋后再買房，沒有社會(huì)必要先向其父母借錢；且用了方輝的公積金管理貸款，其與方輝要買房時(shí)就無法及時(shí)進(jìn)行企業(yè)公積金貸款了，因此徐曉麗、方小軍說的就是不符合常理?，F(xiàn)在中國(guó)由于發(fā)展自己與方輝感情方面出現(xiàn)一些問題，他們是為財(cái)產(chǎn)不可分割研究做準(zhǔn)備。

　　2012年9月8日，方輝、胡楠（買方）和張鵬（賣方）在北京簽訂了一份房屋存量銷售合同（經(jīng)紀(jì)交易版） ，協(xié)議： 賣方向買方出售北京市130套西城區(qū)，成交價(jià)100萬(wàn)元，房屋家具、電器、裝修配套設(shè)施20萬(wàn)元，買方向賣方支付5萬(wàn)元押金，買方向公積金管理中心貸款80萬(wàn)元在合同簽訂之日起120天內(nèi)，雙方向房屋所有權(quán)登記部門申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。

　　2012年10月24日，北京市西城區(qū)130號(hào)房屋登記為方慧、胡楠共有。

　　2013年1月，方輝申請(qǐng)一次性償還爭(zhēng)議房貸本息80萬(wàn)元，同年1月28日，北京住房貸款擔(dān)保中心發(fā)出《貸款還款確認(rèn)書》 ，確認(rèn)方輝已償還購(gòu)買爭(zhēng)議房貸本息。

　　一審法院判決：駁回徐曉麗、方小軍的訴訟服務(wù)請(qǐng)求。

　　二審判決： 駁回上訴及維持原判。

　　二、律師點(diǎn)評(píng)

　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于徐曉麗和方曉軍的投資行為是否構(gòu)成以虛假名義購(gòu)房并確定所有權(quán)的事實(shí)。由于以他人名義購(gòu)買房屋涉及較為復(fù)雜的利益博弈，往往在法律與非法之間游走，受到社會(huì)治安良好風(fēng)俗的嚴(yán)格規(guī)制，因此，如何在法律允許的范圍內(nèi)妥善平衡當(dāng)事人之間的關(guān)系，是司法審判面臨的一大難題。通常情況下，法院需要重新審查以下要點(diǎn)。

　　1.所有權(quán)歸屬于企業(yè)出資比例關(guān)系的界分

　　在訴訟中，當(dāng)事人以自己是實(shí)際出資人為由，以購(gòu)房屬于以其他名義購(gòu)房的關(guān)系為由，要求變更房屋買賣合同糾紛的登記，實(shí)質(zhì)上都是圍繞所有權(quán)的確認(rèn)和歸屬展開的。根據(jù)《物權(quán)法》第9條、第14條、第16條和第17條的規(guī)定，結(jié)合物權(quán)法中的公示和公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須依法登記，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證明是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證明的享有權(quán)。因此，除非有足夠證據(jù)證明房地產(chǎn)登記是錯(cuò)誤的，或雙方之間存在合法及有效的關(guān)系，例如涉及以購(gòu)買房屋為名的合約關(guān)系，否則房地產(chǎn)的物權(quán)擁有人便是登記的對(duì)象。

　　顯然，這不同于純粹的投資關(guān)系。貨幣作為一種貨物，占有是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一方當(dāng)事人將貨幣交付給另一方當(dāng)事人，如果沒有其他特別協(xié)議或法律規(guī)定，貨幣的所有權(quán)立即喪失，并在雙方之間形成新的法律關(guān)系。借貸關(guān)系屬于人與相對(duì)權(quán)利的關(guān)系。債權(quán)人不能要求對(duì)方以后使用貨幣獲得的財(cái)產(chǎn)形式。因此，在審理本案及類似案件時(shí)，有必要審查是否存在以他人名義購(gòu)買房屋的貸款這一核心部分，并區(qū)分實(shí)際出資可能造成的貸款與所有權(quán)的關(guān)系，不能因?yàn)橐环疆?dāng)事人是實(shí)際出資人而輕率地確定其為所有權(quán)人。

　　2. 化名購(gòu)房合同的有效性

　　由于企業(yè)是否可以存在借名買房的事實(shí)是審查的核心組成部分，而借名買房合同進(jìn)行有效管理又是通過合理質(zhì)疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記、進(jìn)而辦理權(quán)屬變更的關(guān)鍵，故首先需要對(duì)借名購(gòu)房合同的效力社會(huì)問題研究做出具體分析。

　　合同法堅(jiān)持合同自由原則。貸款買房合同的履行是貸款人與登記人之間的一種協(xié)議，屬于合同法所規(guī)定的合同關(guān)系。雖然合同法沒有具體規(guī)定這類合同，但這并不影響法律的適用，但作為一種匿名合同，應(yīng)適用合同法的一般原則，并應(yīng)提及類似的著名合同的有關(guān)規(guī)定。

　　根據(jù)購(gòu)房的性質(zhì)，可以分為兩種類型的貸款購(gòu)房合同。一是以借貸的名義購(gòu)買政策性住房，包括社會(huì)福利住房限購(gòu)、雙限購(gòu)等保障性低收入住房困難的家庭住房。政策性住房是國(guó)家為保障特定人群的居住權(quán)而提供的一種政策性住房。假借他人購(gòu)房，是為了規(guī)避對(duì)購(gòu)房資格的限制，違背國(guó)家保障中低收入家庭生活權(quán)等一定人權(quán)的政策，損害廣大有購(gòu)房資格的人的利益，違背社會(huì)公共利益，因此，假借他人購(gòu)房的合同應(yīng)視為無效社會(huì)福利住房。借款人要求確認(rèn)房屋所有權(quán)或者要求登記人以雙方協(xié)議的名義登記房屋所有權(quán)的，不予支持。然而，以貸款名義購(gòu)買社會(huì)福利住房的原始購(gòu)買合約是在2008年4月11日（包括）前簽訂的，如果購(gòu)買房屋的合約各方同意在上市交易的期限屆滿后，或在原訟法庭辯論結(jié)束前，該房屋已符合上市交易的條件，借用該房屋的名義購(gòu)買合約是有效的。

　　另一類是借名購(gòu)買一個(gè)普通商品房，多數(shù)是為了規(guī)避限購(gòu)、信貸管理政策。規(guī)避限購(gòu)、信貸發(fā)展政策方面并沒有侵犯公共經(jīng)濟(jì)利益。如規(guī)避限購(gòu)政策，借名買房的行為問題沒有自己造成購(gòu)房數(shù)量已經(jīng)超過國(guó)家調(diào)控的總量，沒有侵犯中國(guó)社會(huì)主義公共安全利益。如規(guī)避信貸相關(guān)政策，借名購(gòu)房辦貸規(guī)避銀行個(gè)人信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付一定比例及利率水平，而銀行工作并不能夠代表我們國(guó)家之間或者通過社會(huì)環(huán)境公共文化利益。因此，借名購(gòu)買商品房的行為未侵犯社會(huì)提供公共利益，在符合設(shè)計(jì)一般合同成立、生效要件的情況下，借名購(gòu)買普通商品房的合同認(rèn)定為一種有效。本文“借名買房”所指的也正是因?yàn)檫@類借名購(gòu)買普通商品房的合同。

　　3.借名買房經(jīng)濟(jì)關(guān)系的具體可以認(rèn)定

　　認(rèn)定借名買房的最大經(jīng)濟(jì)困難問題在于，當(dāng)事人往往在具體的交易發(fā)展過程中我們并沒有真正形成一個(gè)書面而明確的借名買房合同。根據(jù)《最高國(guó)家人民法院進(jìn)行關(guān)于我國(guó)民事法律訴訟證據(jù)的若干相關(guān)規(guī)定》第五條第一款“在合同管理糾紛案件中，主張合同沒有關(guān)系可以成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，依據(jù)借名買房關(guān)系基本要求以及房屋過戶的一方當(dāng)事人，承擔(dān)著證明雙方信息之間是否存在借名買房合同的舉證責(zé)任。而事后發(fā)生矛盾糾紛顯然舉證極為困難，在無法舉證及推定的情況下，即便他們能夠充分證明中國(guó)實(shí)際出資，也僅能讓法院確信借貸市場(chǎng)關(guān)系而非借名買房關(guān)系。

　　對(duì)此，《北京市高級(jí)管理人民對(duì)于法院提出關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛解決案件可以適用相關(guān)法律拖桿問題的指導(dǎo)教師意見（試行）》第十五條做出了一個(gè)細(xì)致明確規(guī)定。根據(jù)該條，法院在處理此類社會(huì)問題產(chǎn)生糾紛的過程中，主要從現(xiàn)在以下三方面對(duì)面的證據(jù)來認(rèn)定自己是否能夠存在借名買房的合同經(jīng)濟(jì)關(guān)系：第一，借名人與登記人之間可能存在的借名登記約定，如雙方通過簽訂的書面勞動(dòng)合同；第二，借名人對(duì)房屋購(gòu)買行為確實(shí)已經(jīng)存在出資比例關(guān)系，如銀行轉(zhuǎn)賬憑證，或者是出名人出具的收款憑據(jù)等；第三，借名人實(shí)際情況享有房屋權(quán)益，如借名人參與購(gòu)房手續(xù)的辦理，借名人實(shí)際在房屋內(nèi)裝修、居住、借名人持有房產(chǎn)證及購(gòu)房合同的等，如果借名買房雙方都是沒有形成書面約定，則可依據(jù)查明的事實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行學(xué)生綜合能力認(rèn)定。

　　在這起案件中，徐曉麗和方曉軍雖然提供了一些證據(jù)，但基本上都提供了與實(shí)際投資有關(guān)的證據(jù)。他們也沒有提供以借來的名義登記的書面合同，也沒有提供他們實(shí)際享有住房權(quán)力和利益的證據(jù)。事實(shí)上，從第一次審查發(fā)現(xiàn)的事實(shí)來看，方輝和湖南都是購(gòu)房合同的代理人和當(dāng)事人，參與了整個(gè)購(gòu)房程序，也是實(shí)際的房屋裝修人、居民。因此，徐曉麗、方曉軍提供的證據(jù)不足以證明當(dāng)事人之間存在買房登記化名協(xié)議。在這種情況下，法院裁定，徐曉麗和方曉軍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不能提供證據(jù)的后果，駁回了他們的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)，并指出，有爭(zhēng)議的房屋經(jīng)費(fèi)問題可以由雙方分別解決，有法律依據(jù)，合理合法。

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