對(duì)于房屋這樣的固定資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買是我們每個(gè)家庭都需要的。但房屋的質(zhì)量又不是那么容易得到保障，那么，在法律層面上看來(lái)，如果房屋質(zhì)量有瑕疵是否可以進(jìn)行拒收呢?上海律師很榮幸能為您整理以下關(guān)于業(yè)主因質(zhì)量瑕疵的相關(guān)資料。

　　這個(gè)問(wèn)題要從我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量監(jiān)管體系說(shuō)起。各地商品房買賣示范合同中一般約定竣工驗(yàn)收后房屋交付條件合格，但對(duì)于竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，一般約定取得竣工驗(yàn)收備案表（有不同約定）。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等參與建設(shè)活動(dòng)的單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收過(guò)程中，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)必須參加。合格的，出具建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。建設(shè)單位還需要取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門的批準(zhǔn)文件，附上質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書，并向建設(shè)行政主管部門備案。取得竣工驗(yàn)收備案表，說(shuō)明房子達(dá)到了最低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，至少房子主體結(jié)構(gòu)符合安全要求。車主要推翻它，需要鑒定，驗(yàn)證不合格。

　　對(duì)于其他質(zhì)量問(wèn)題，如裝飾裝修、配套設(shè)備等，住宅的核心元素不能使用，但會(huì)影響房?jī)r(jià)和居住體驗(yàn)。因此，業(yè)主能否拒絕接管取決于合同是如何約定的，如果合同約定上述問(wèn)題屬于保證范圍，那么業(yè)主無(wú)權(quán)拒絕接管。但如果是精裝出讓或出售樣板房，而合同又規(guī)定了具體的裝修方案和標(biāo)準(zhǔn)，那么業(yè)主拒絕接收該建筑是合理的。

　　如果房屋經(jīng)使用一段工作時(shí)間后，隱蔽的質(zhì)量管理問(wèn)題顯現(xiàn)出來(lái)，影響到業(yè)主正常生活居住環(huán)境使用，根據(jù)目前我國(guó)《合同法》第148條的規(guī)定，因標(biāo)的物質(zhì)量不符合教學(xué)質(zhì)量控制要求， 致使我們不能為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合同主要目的，買受人可以通過(guò)拒絕接受標(biāo)的物或者解除勞動(dòng)合同。商品房作為一個(gè)買賣合同的標(biāo)的，也應(yīng)該遵循合同法的基本理論原則。因此，我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用相關(guān)法律制度若干重大問(wèn)題的解釋》有如下規(guī)定：

　　第十二條買方因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，無(wú)法交付使用，或者交付使用后發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)提供證明。

　　第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住和使用，買受人請(qǐng)求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，賣方應(yīng)在保修期內(nèi)承擔(dān)維修責(zé)任。賣方在合理期限內(nèi)拒絕修理或者延誤修理的，買方可以自行修理或者委托他人修理。賣方應(yīng)承擔(dān)修理費(fèi)用和修理期間發(fā)生的其他損失。

　　一、相關(guān)案例

　　1.因出賣人出售的房屋存在傾斜性質(zhì)量問(wèn)題，致使買受人無(wú)法正常使用房屋并獲利的，人民法院可以參照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)和綜合因素計(jì)算買受人的實(shí)際損失。

　　因出賣人所售房屋發(fā)生傾斜的質(zhì)量管理問(wèn)題，致購(gòu)房人無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行正常工作使用、受益，人民法院認(rèn)為可以通過(guò)根據(jù)相關(guān)案件的具體情形，以實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失為基準(zhǔn)，參照同地段房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，綜合分析考慮維修期限、出賣人的過(guò)錯(cuò)程度、房屋信息質(zhì)量安全問(wèn)題的嚴(yán)重影響程度等因素理論計(jì)算購(gòu)房人的實(shí)際損失。

　　2.由于賣方出售房屋滲水的質(zhì)量問(wèn)題，買方無(wú)法正常使用房屋并從中獲得收益。人民法院可以考慮房屋的位置、裝修和面積，買方的實(shí)際損失按同期房屋租金計(jì)算

　　由于賣方出售房屋存在滲漏質(zhì)量問(wèn)題，致使購(gòu)房者無(wú)法正常使用房屋、收入，對(duì)于購(gòu)房者索賠房屋可以獲得利益損失的計(jì)算，人民法院可以根據(jù)房屋的同期租金考慮房屋的位置、條件和面積，計(jì)算購(gòu)房者的實(shí)際損失。

　　3.因房屋滲水水質(zhì)已影響購(gòu)房人使用房屋，人民法院可以以房屋同期租金為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算購(gòu)房人的實(shí)際損失。

　　因房屋漏水質(zhì)量問(wèn)題影響購(gòu)房人使用房屋，出賣人應(yīng)當(dāng)賠償房屋使用功能受損期間因房屋非正常使用造成的損失。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以參照房屋同期租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.因出賣人所售精裝修房屋管理存在裝修工程質(zhì)量安全問(wèn)題，造成購(gòu)房人無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行正常使用、收益，人民法院認(rèn)為可以通過(guò)參考訟爭(zhēng)房的地段及市場(chǎng)發(fā)展行情酌情確定租金標(biāo)準(zhǔn)成本計(jì)算購(gòu)房人的房租損失

　　由于賣方的精裝修房屋裝修質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致買方無(wú)法正常使用房屋，收入不足，買方無(wú)法及時(shí)入住，其借款理由合理，人民法院可根據(jù)有爭(zhēng)議房屋的所在地和市場(chǎng)情況，酌情確定租金標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算買方的租金損失。

　　二、專家觀點(diǎn)

　　1.房屋買賣合同糾紛中出賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

　　買賣雙方簽訂的房屋買賣合同一般應(yīng)包括房屋質(zhì)量條款。合同生效后，買受人有權(quán)取得合同約定質(zhì)量的房屋，出賣人也應(yīng)保證交付的房屋符合合同約定的質(zhì)量要求。出賣人的這一義務(wù)在民法理論上被稱為瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

　　各國(guó)法律規(guī)定，出賣人有義務(wù)依法保證標(biāo)的物的瑕疵。我國(guó)《合同法》對(duì)此也作了明確規(guī)定，對(duì)賣方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任也進(jìn)行了規(guī)范。瑕疵擔(dān)保義務(wù)的基本內(nèi)容是出賣人應(yīng)當(dāng)保證所售標(biāo)的物的完全所有權(quán)，出賣標(biāo)的物必須符合法律規(guī)定或者合同規(guī)定的質(zhì)量，當(dāng)出賣人交付瑕疵標(biāo)的物或者不能將瑕疵標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的法律責(zé)任，即瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　該種責(zé)任是買賣合同管理性質(zhì)所決定的。一般我們認(rèn)為公司瑕疵擔(dān)保企業(yè)責(zé)任，是出賣人一方應(yīng)承擔(dān)的法律社會(huì)責(zé)任，其基礎(chǔ)教育在于默示的擔(dān)保契約，即雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，就已經(jīng)默示約定，雙方所交付的物品信息必須建立符合設(shè)計(jì)合同相關(guān)規(guī)定的或法律法規(guī)規(guī)定的質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，否則學(xué)生就要負(fù)法律環(huán)境責(zé)任。而且該責(zé)任不以當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)為前提，就是說(shuō)出賣人是否需要承擔(dān)瑕疵擔(dān)保有限責(zé)任，僅以出賣的標(biāo)的物是否能夠存在一定瑕疵為條件，而不以出賣人主觀有無(wú)過(guò)錯(cuò)而改變，即使出賣人無(wú)過(guò)錯(cuò)，只要標(biāo)的物存有瑕疵，出賣人就應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)刑事責(zé)任。瑕疵擔(dān)保責(zé)任能力一般主要包括基本權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任和物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出賣人就標(biāo)的物的所有權(quán)不能實(shí)現(xiàn)完全不同轉(zhuǎn)移于買受人而應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)的責(zé)任?！渡唐贩抠I賣合同解釋》第13條規(guī)定：“因房屋建筑質(zhì)量安全問(wèn)題產(chǎn)生嚴(yán)重程度影響系統(tǒng)正常生活居住空間使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付用戶使用的房屋建設(shè)存在發(fā)展質(zhì)量控制問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)修復(fù)技術(shù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)方法或者在合理有效期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以采用自行組織或者委托他人修復(fù)。修復(fù)成本費(fèi)用及修復(fù)期間學(xué)習(xí)造成的其他國(guó)家損失由出賣人承擔(dān)?！痹摋l所涉及的主要是物的瑕疵擔(dān)保這一問(wèn)題，即擔(dān)保給付的商品房在價(jià)值、效能或品質(zhì)培養(yǎng)方面無(wú)瑕疵。

　　2. 違約損害賠償?shù)姆秶?

　　損失賠償?shù)姆秶梢杂煞芍苯右?guī)定，也可以由雙方約定。在法律沒有特別規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的情況下，所有損失，包括直接損失和間接損失，均應(yīng)按照全額賠償?shù)脑瓌t進(jìn)行賠償。直接損失是指財(cái)產(chǎn)的直接減少。間接損失也稱利益損失，是指可預(yù)期獲得的利益的損失?？梢垣@得的預(yù)期收益，稱為可用收益?？捎美麧?rùn)指的是利潤(rùn)，不是營(yíng)業(yè)額。可獲得利益的主張需要堅(jiān)持客觀確定性，即預(yù)期利益不僅主觀上可能，而且客觀上確定。由于違約的發(fā)生，這種利息就喪失了。如果沒有違約，這個(gè)利息按照平時(shí)的情況來(lái)算。

　　可用利息的要求權(quán)不能任意擴(kuò)大。對(duì)此，1980年《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》第七十四條規(guī)定，損失賠償“不得超過(guò)違約一方根據(jù)當(dāng)時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道的事實(shí)和情況，在訂立合同時(shí)預(yù)期或應(yīng)當(dāng)預(yù)期的可能損失。”我國(guó)原有的涉外經(jīng)濟(jì)合同法和我國(guó)原有的技術(shù)合同法也有相同的規(guī)定。原《對(duì)外經(jīng)濟(jì)合同法》第十九條規(guī)定，一方當(dāng)事人對(duì)違約的賠償責(zé)任等于另一方當(dāng)事人因此遭受的損失，但不得超過(guò)違約方在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損害賠償額。原《技術(shù)合同法》第17條第（2）款規(guī)定： “一方對(duì)違約的賠償責(zé)任應(yīng)等于另一方因違約而遭受的損失，但不得超過(guò)違約方在訂立合同時(shí)應(yīng)預(yù)見的損失。”法律采取先見之明的做法，隨意限制損害賠償?shù)姆秶?。預(yù)見有三個(gè)要素：第一，預(yù)見的主體是違約者，而不是非違約者。第二，預(yù)見的時(shí)間是合同訂立的時(shí)間，而不是違約的時(shí)間。第三，預(yù)見性內(nèi)容是指在簽訂合同時(shí)應(yīng)預(yù)見的違約損失，未預(yù)見的損失不包括在賠償范圍內(nèi)。例如，一名乘客要求賠償因航班延誤而造成的銷售延誤。無(wú)論銷售是否延遲，航空公司在銷售機(jī)票時(shí)是不可預(yù)見的，因此間接損失不予賠償。

　　三、法律依據(jù)

　　1.最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋。

　　第十二條 因房屋建筑主體進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)質(zhì)量管理不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋市場(chǎng)主體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除勞動(dòng)合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　第十三條買方因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常住宅使用而要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，賣方應(yīng)在保修期內(nèi)承擔(dān)維修責(zé)任。賣方在合理期限內(nèi)拒絕修理或者延誤修理的，買方可以自行修理或者委托他人修理。賣方應(yīng)承擔(dān)修理費(fèi)用和修理期間發(fā)生的其他損失。

　　2. 《中華民國(guó)合同法》

　　第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第一百一十一條質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受害方可以根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)和損失的大小，合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、返工、退貨、減價(jià)或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

　　第一百一十二條 當(dāng)事人一方不履行企業(yè)合同管理義務(wù)教育或者沒有履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者可以采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有一些其他經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行或不履行合同義務(wù)，給對(duì)方造成損失的，賠償金額應(yīng)當(dāng)?shù)扔谶`約造成的損失，包括因履行合同而可能獲得的利益，但不得超過(guò)違約方在訂立合同時(shí)因違約而可能或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失。

　　經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　三、人民中華民國(guó)的民事訴訟程序（2012年修訂）

　　第六十七條人民法院有權(quán)向有關(guān)單位和個(gè)人調(diào)查收集證據(jù)，有關(guān)單位和個(gè)人不得拒絕。

　　人民對(duì)于法院對(duì)有關(guān)企業(yè)單位和個(gè)人發(fā)展提出的證明文書，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行辨別真?zhèn)?，審查確定其效力。

　　四、《中華民國(guó)公證法》(2015年修訂）

　　第三十六條經(jīng)公證的民事法律行為、事實(shí)和具有法律意義的文書，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，但有相反證據(jù)可以推翻公證的除外。

　　5.《最高人民法院進(jìn)行關(guān)于我國(guó)民事訴訟證據(jù)的若干問(wèn)題規(guī)定》

　　第二十八條對(duì)方當(dāng)事人有充分證據(jù)反駁申請(qǐng)復(fù)審的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許對(duì)方當(dāng)事人主動(dòng)作出有關(guān)部門委托的鑒定結(jié)論。

　　第七十七條人民法院可以根據(jù)下列原則確定同一事實(shí)的多個(gè)證據(jù)的證明力。

　?。?）國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體依據(jù)職權(quán)制作的公文、書證的證明力一般大于其他書證；

　?。?）物證、檔案、鑒定研究結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄或者沒有經(jīng)過(guò)中國(guó)公證、登記的書證，其證明力一般都是大于企業(yè)其他書證、視聽技術(shù)資料和證人證言；

　　(3）原始證據(jù)的證明力一般大于傳入證據(jù)的證明力；

　　(4）直接證據(jù)的證明力一般大于間接證據(jù)；

　?。ㄎ澹┳C人提供的證言對(duì)與其有親屬或者其他密切關(guān)系的當(dāng)事人有利的，其證明力一般小于其他證人。

　　6.《最高人民法院進(jìn)行關(guān)于企業(yè)適用＜中華民族人民共和國(guó)環(huán)境民事訴訟法＞的解釋》

　　第一百一十四條。國(guó)家機(jī)關(guān)或其他依法在其職權(quán)范圍內(nèi)履行社會(huì)管理職能的組織出具的文書中記載的事項(xiàng)，推定為真實(shí)，但有相反證據(jù)的除外。必要時(shí)，人民法院可以要求出具文書的主管機(jī)關(guān)或者組織表明文書的真實(shí)性。

　　所以，現(xiàn)代許多人都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的購(gòu)買行為，但是房屋質(zhì)量問(wèn)題屢見不鮮，如果我們購(gòu)買到質(zhì)量不合格的房屋，為了避免日后不必要的損失，出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮，我們必定會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行相應(yīng)的拒收，并尋找解決的方案，以上文獻(xiàn)全部是華律網(wǎng)小編針對(duì)您提出的問(wèn)題悉心收集而來(lái)，您還可以咨詢上海律師。