房屋買賣雙方當(dāng)事人簽訂合同后，一直未辦理過戶登記，在該房屋遇到拆遷問題時(shí)，出賣方往往為獲取高額拆遷補(bǔ)償費(fèi)而提出解除合同返還價(jià)款等要求。此種情況，應(yīng)結(jié)合具體案情，按照誠實(shí)信用原則，對爭議進(jìn)行認(rèn)定，維護(hù)公平交易秩序。下面上海房產(chǎn)律師區(qū)分原則和物權(quán)行為理論不能分離合同義務(wù)和物權(quán)變動義務(wù)的融合。

　　區(qū)分原則是指，以物權(quán)變動為目的的原因行為（如合同行為），自合法成立之時(shí)生效，該原因行為本身不直接導(dǎo)致物權(quán)的變動，物權(quán)的變動尚需公示方法之完成，即動產(chǎn)需要交付，不動產(chǎn)（如房屋）需要登記。同時(shí)，公示形式之完成也僅僅是物權(quán)變動的條件，并非物權(quán)變動的原因行為的成立或生效要件，物權(quán)變動上的瑕疵不能反射到原因行為之上并影響原因行為的效力，在因公示的缺乏而導(dǎo)致根本不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果時(shí)，有過錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，而非締約過失責(zé)任。以此種房屋買賣合同來講，買賣雙方訂立了買賣合同，只要雙方主體適格、意思表示無瑕疵，該合同即為有效，此時(shí)合同雙方產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如該案中房屋買賣合同已成立生效，房屋和價(jià)款都已交付，但并不意味著房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)以物權(quán)法上規(guī)定的變更登記地完成為要件。未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，僅僅意味著房屋的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，出賣方的義務(wù)尚未履行完畢，對合同效力無任何影響。出賣人不能轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于有效的買賣合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，具體的違約責(zé)任形式可以是請求實(shí)際履行合同，完成變更登記，也可以請求支付違約金或賠償損失。在房屋可以實(shí)際履行變更登記的情況下，只適用實(shí)際履行。本案中房屋已因強(qiáng)制拆遷滅失，雖不能要求賣方履行過戶義務(wù)，但作為房屋的代位價(jià)值拆遷補(bǔ)償款應(yīng)為買方所有?，F(xiàn)實(shí)中更多的情況是房屋買賣雙方在遇到房屋需要拆遷時(shí)，房屋買受人才主張辦理過戶登記，這就容易因高額拆遷補(bǔ)償款發(fā)生爭議，出賣方拒不完成物權(quán)移轉(zhuǎn)行為。那么這種理論是否站得住腳呢？筆者試分析之。

　　在理論上，物權(quán)行為可以從兩個(gè)方面進(jìn)行界定。首先，從外部效力來看，物權(quán)行為是指已經(jīng)發(fā)生、變更和破壞物權(quán)的法律行為。二是從內(nèi)部結(jié)構(gòu)的角度對物權(quán)行為進(jìn)行界定，認(rèn)為只有意思表示與外部形式（登記或交付）相結(jié)合才能構(gòu)成完整的物權(quán)行為。這一觀點(diǎn)是大陸法系物權(quán)行為理論的一般理論，代表了物權(quán)行為概念的主流。結(jié)合上述兩個(gè)視角，物權(quán)法律行為的概念是： 物權(quán)變動聲明與物權(quán)登記或交付相結(jié)合而產(chǎn)生的物權(quán)創(chuàng)設(shè)、變更或消滅的法律行為。因此，買賣合同后，當(dāng)事人不協(xié)助買受人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，并以合同不同于房屋物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為為由拒絕為買受人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，物權(quán)行為理論成為拒絕履行合同義務(wù)的辯護(hù)理由。物權(quán)行為理論是一種進(jìn)口理論，已有幾百年的歷史。它起源于德國法，受到臺灣、日本民法的尊重，而我國法律未予采納。

　　物權(quán)行為進(jìn)行理論是將一個(gè)企業(yè)房屋買賣合同管理分為以下兩個(gè)不同階段：訂立勞動合同發(fā)展階段和辦理過戶階段。在這種教學(xué)理論下，強(qiáng)行切斷了前后學(xué)生行為的因果關(guān)系，把房屋過戶認(rèn)定為又一個(gè)獨(dú)立的行為，使不履行合同法律義務(wù)披上正當(dāng)化外衣。這些重要論斷是建立在不動產(chǎn)登記中包含有獨(dú)立的意思就是表示我們這一問題認(rèn)定的基礎(chǔ)上，但深入研究分析方法可以通過得出：動產(chǎn)變更登記工作本身不能只是作為一個(gè)社會事實(shí)，其中影響并不需要包括意思表示的內(nèi)容。退一步講，即便他們認(rèn)為不動產(chǎn)登記行為方式包含有意思表示，意思表示也不可能實(shí)現(xiàn)真正獨(dú)立于債權(quán)投資行為的意思表示學(xué)習(xí)之外，應(yīng)該從屬于債權(quán)融資行為的意思表示，其作用表現(xiàn)為對債權(quán)行為意思表示的確認(rèn)或履行、貫徹或延伸。當(dāng)變更登記與買賣行為文化相結(jié)合時(shí)，由于買賣的目的意義在于技術(shù)轉(zhuǎn)移所有權(quán)，故辦理變更登記為產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一個(gè)教育手段或過程僅僅為一個(gè)歷史事實(shí)。如果買賣雙方訂立了合法合理有效的合同，那么履行過戶的行為是合同的主要設(shè)計(jì)目的。

　　總之，在動產(chǎn)買賣中，依法及時(shí)變更登記是避免沖突和糾紛的有效手段，而在發(fā)生利益糾紛時(shí)，法官應(yīng)在尊重私法自治的基礎(chǔ)上堅(jiān)持誠實(shí)信用原則，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，努力實(shí)現(xiàn)法律效果與社會效果的統(tǒng)一。

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