根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，買賣合同成立后，交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)為出賣人最基本的義務(wù)，則在房屋買賣中，出賣人要履行對(duì)房屋權(quán)利的交付與實(shí)物的交付。那么善意第三人有沒(méi)有權(quán)利要求合法占有人搬離房屋？和上海房產(chǎn)律師一起看看法院的判決！

　　一、基本案情

　　系爭(zhēng)的房屋原系陳某房屋拆遷后以補(bǔ)償安置款購(gòu)得，2008年8月，系爭(zhēng)房屋權(quán)利核準(zhǔn)登記至陳某名下，房屋由陳某及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李某以陳某代理人身份與案外人王某就系爭(zhēng)房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣（下同）800,000元，后系爭(zhēng)房屋權(quán)利登記至王某名下。2011年10月，趙某與王某就系爭(zhēng)房屋簽訂買賣合同，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1,100,000元，2012年4月5日，系爭(zhēng)房屋權(quán)利核準(zhǔn)登記至趙某名下。

　　2012年7月5日，趙某起訴要求王某交付系爭(zhēng)房屋，陳某作為第三人申請(qǐng)參加該案訴訟。后原審法院判決確認(rèn)以陳某名義與王某就系爭(zhēng)房屋簽訂的買賣合同無(wú)效，駁回趙某要求王某交付系爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)；駁回陳某要求確認(rèn)趙某與王某就系爭(zhēng)房屋簽訂的買賣合同無(wú)效的訴請(qǐng)。

　　原審認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。侵占國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。本案中根據(jù)趙某提供的證據(jù)，足以證明其系房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，陳某現(xiàn)已非上述房屋的產(chǎn)權(quán)人，其已無(wú)權(quán)居住使用上述房屋，故趙某要求陳某遷出系爭(zhēng)房屋應(yīng)予準(zhǔn)許，但鑒于本案的實(shí)際情況，應(yīng)給予陳某一定的時(shí)間另行解決居住問(wèn)題。陳某辯稱系爭(zhēng)房屋屬其所有、其并未出售系爭(zhēng)房屋等意見，與事實(shí)不符，也于法無(wú)據(jù)，故不予采信。

　　原審法院審理后，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十七條第一款之規(guī)定，于二○一三年十二月二十三日作出判決：陳某于判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)遷出房屋。案件受理費(fèi)80元減半收取計(jì)40元，由陳某負(fù)擔(dān)。

　　判決后，陳某不服，上訴于本院，訴稱：趙某與案外人串通騙取系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證，陳某對(duì)系爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)，請(qǐng)求二審法院依法改判駁回趙某的原審訴請(qǐng)。

　　被上訴人趙某辯稱：原審判決正確，請(qǐng)求二審法院依法維持原判。

　　經(jīng)本院審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤，本院依法予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，雖然生效判決確認(rèn)趙某與案外人王某就系爭(zhēng)房屋簽訂的買賣合同有效，但同時(shí)亦確認(rèn)王某自始至終沒(méi)有合法取得過(guò)系爭(zhēng)房屋而客觀上無(wú)法向趙某履行交付系爭(zhēng)房屋的義務(wù)，故趙某應(yīng)向王某主張因無(wú)法交付系爭(zhēng)房屋導(dǎo)致買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的違約責(zé)任，趙某雖然已取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，但在其從未從出售方王某處獲得系爭(zhēng)房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，其徑行要求系爭(zhēng)房屋實(shí)際占用人陳某遷出，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、撤銷一審民事判決；二、駁回趙某要求陳某遷出房屋的訴訟請(qǐng)求。

　　二、律師分析

　　【法理評(píng)析】

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，買賣合同成立后，交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)為出賣人最基本的義務(wù)，則在房屋買賣中，出賣人要履行對(duì)房屋權(quán)利的交付與實(shí)物的交付。其中，雙方簽訂房屋買賣合同后，買受人已支付合理對(duì)價(jià)，并辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，其行為符合善意取得的構(gòu)成要件，買受人依法取得了房屋的所有權(quán)，即出賣人已履行了房屋的權(quán)利交付義務(wù)。但由于買受人自始至終未取得對(duì)房屋占有、使用的權(quán)利，即出賣人的實(shí)物交付未完成，此時(shí)，即發(fā)生了房屋所有權(quán)與占有權(quán)分離的狀況。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百四十五條的規(guī)定，占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。此法條為對(duì)占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定，占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)系占有事實(shí)，功能僅在于恢復(fù)占有人對(duì)物的占有，以使物的現(xiàn)實(shí)占有人能繼續(xù)保持其占有狀態(tài)，維護(hù)社會(huì)和平穩(wěn)定的秩序，并不涉及占有物的權(quán)利歸屬問(wèn)題，因此合法占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或消除危險(xiǎn)，以維護(hù)自己的合法占有狀態(tài)。據(jù)此，在實(shí)際占有人合法占有、使用房屋的情形下，買受人即使善意取得房屋的所有權(quán)，亦無(wú)權(quán)請(qǐng)求合法占有人搬離房屋，原因系在合法占有情形下，若允許所有權(quán)人主張物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)，則會(huì)侵害合法占有人對(duì)房屋占有并持續(xù)占有的權(quán)利，且違反誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　　買方與賣方簽訂房屋買賣合同后，雙方雖辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，買方已實(shí)際取得了房屋所有權(quán)，且已支付合理對(duì)價(jià)，為房屋的善意所有權(quán)人。但因賣方與原房屋所有權(quán)人的代理人簽訂的房屋買賣合同已被法院生效判決確認(rèn)為無(wú)效，賣方自始至終未合法取得房屋，致使在客觀上無(wú)法向買方履行交付義務(wù)，而房屋始終由原所有權(quán)人實(shí)際占有、使用。此種情況下，對(duì)買方而言，其僅取得對(duì)房屋的所有權(quán)，而無(wú)占有權(quán)，即發(fā)生了所有權(quán)與占有權(quán)分離的狀況，根據(jù)上述論述，買方雖為房屋的所有權(quán)人，享有對(duì)房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但根據(jù)保護(hù)合法占有人權(quán)利的法律規(guī)定，房屋買受人不能請(qǐng)求合法占有房屋的原房屋所有權(quán)人遷出房屋。

　　【適用法律】

　　《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十七條 侵占國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。

　　損壞國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償。

　　受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng) 原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤或者適用法律錯(cuò)誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更。

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