按揭購房中，主要有三方當(dāng)事人：購房者，房產(chǎn)開辟販賣公司以及銀行，在本案中即為陳某、A房產(chǎn)公司和被告銀行。因為按揭購房中三方當(dāng)事人之間存在多重法律關(guān)系，需求先明確當(dāng)事人之間的權(quán)力責(zé)任關(guān)系，能力在此基礎(chǔ)上處理三者之間的糾紛。接下來和上海房產(chǎn)律師一起走進下面這起經(jīng)典案例。

　　一、基本案情

　　原告陳某購買了原告A房產(chǎn)公司開辟設(shè)想的房產(chǎn)，已付房款首付179170元，殘剩416000元向被告請求存款。2013年4月1日，被告和原告陳某簽訂個人購房存款條約。條約商定：原告陳某向被告借貸416000元，并托付被告向原告A房產(chǎn)公司領(lǐng)取該款子用于購置上述房產(chǎn)，借貸期限為30年，自2013年4月1日起至2043年4月1日止。借貸利率為浮動利率，即首期利率以實踐放款日合用的中國國民銀行頒布實行的響應(yīng)品位的存款基準(zhǔn)利率下浮10％計息。條約期內(nèi)，如遇國度調(diào)解基準(zhǔn)利率，被告有權(quán)從中國國民銀行調(diào)解之次年的1月1日起調(diào)解基準(zhǔn)利率，在調(diào)解基準(zhǔn)利率的同時不調(diào)解利率的浮動幅度，仍實行實踐放款日的利率浮動幅度。若借款人未按商定日期還款，就過期部分，從過期之日根據(jù)過期存款罰息利率按日收取本錢，直至了債本息為止，并對不克不及定時領(lǐng)取的本錢，按罰息利率計收復(fù)利。預(yù)期存款罰息利率為本合同商定的存款利率程度上加收50％。原告陳某還款期為360期，每個月20日為還款日，還款體式格局為等額本息歸還法。原告陳某未按合約商定償還存款本息或領(lǐng)取相關(guān)費用，被告有權(quán)發(fā)布條約項下全數(shù)或部分存款提早到期，請求原告陳某及時償還借貸本息及相關(guān)費用，并可行使保管權(quán)力，請求原告A房產(chǎn)公司負擔(dān)保障義務(wù)。被告陳某將合同項下所購房屋作為抵押財產(chǎn)向原告提供抵押擔(dān)保，簽署合同后，按照相關(guān)規(guī)定與貸款人到有關(guān)登記部門辦理預(yù)告抵押登記，在該期房竣工交付使用取得房屋所有權(quán)證書后3個月內(nèi)辦理正式抵押登記。被告A房產(chǎn)公司為原告提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，保證期間為合同生效之日起至辦妥合同項下抵押財產(chǎn)的登記手續(xù)并將相關(guān)他項權(quán)利證明文件交原告保存時止。保證期間內(nèi)，若被告陳某連續(xù)或累計3期末足額交款，原告有權(quán)要求保證人A房產(chǎn)公司承擔(dān)連帶責(zé)任，提前歸還全部貸款本金及利息、罰息及由此發(fā)生的全部費用。上述擔(dān)保的范圍為：合同項下全部債務(wù)，包括但不限于本金、利息（包括利息、罰息、復(fù)利）、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權(quán)的費用（包括但不限于訴訟費用、律師費用、公證費用、執(zhí)行費用等）、因債務(wù)人違約而給債權(quán)人造成的損失和其他所有應(yīng)付費用等。簽訂合同后，被告陳某于2013年4月11日就上述借款向原告出具借款借據(jù)一張。該借據(jù)載明： 2013年4月11日起至2043年4月11日，利率為年5.895％。同日，原告根據(jù)被告陳某的委托，向被告A房產(chǎn)公司支付了上述款項416000元。

　　另查明，2013年4月11日，原告陳某與被告在市房產(chǎn)治理部分辦理了房產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)報登記手續(xù)。原告陳某于2013年5月20日開始分期歸還被告借貸本息，至2013年2月20日原告陳某總計歸還被告借貸本息總計54899.04元（含從原告A房產(chǎn)公司扣劃的保證金9463.96元），截至休庭之日尚有借貸本金406223.65元及休庭之往后的利息、罰息、復(fù)利未償還。其中2014年4月、5月、6月、7月、8月，被告陳某未按合同約定按期償還本金，僅支付部分利息。

　　區(qū)人民法院經(jīng)審理覺得，原告陳某向被告借貸416000元，原告A房產(chǎn)公司自愿為原告陳某借貸負擔(dān)連帶義務(wù)保障，并簽訂個人購房存款條約，均系當(dāng)事人實在意義暗示，不違背法律法例的強制性規(guī)定，正當(dāng)有效，法院依法予以維護。原告陳某未根據(jù)條約的商定按期歸還借貸本金及本錢，是構(gòu)成本案糾紛的緣故緣由。對此，原告陳某應(yīng)負全數(shù)義務(wù)。截至2015年3月16日，原告陳某尚欠被告借貸本金406223.65元，且被告陳某已經(jīng)連續(xù)3期未足額還款，故根據(jù)合同的約定，被告陳某應(yīng)立即歸還剩余借款本金406223.65元及利息、罰息、復(fù)利。利息、罰息、復(fù)利依照合同的約定從2015年3月17日開始計付。被告A房產(chǎn)公司應(yīng)對上述款項承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告陳某與原告約定將涉案房產(chǎn)抵押給原告，并已經(jīng)辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，但該房產(chǎn)所有權(quán)至今未轉(zhuǎn)移至被告陳某名下，未辦理正式的抵押登記手續(xù)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，該房屋的抵押權(quán)尚未成立。因此，原告要求就該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，無事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

　　宣判后，當(dāng)事人均未提起上訴，一審訊斷曾經(jīng)生效。

　　二、律師觀點

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　　本案中，被告銀行、A房產(chǎn)公司和陳某之間的法律關(guān)系，都建立在按揭房屋交易這一法律事實的基礎(chǔ)上。

　　按揭購房是房屋開辟建設(shè)中由房產(chǎn)開發(fā)商、銀行、購房人配合列入的一種購房行動。詳細來講，當(dāng)個人購置的房產(chǎn)是擁有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場上流暢交易業(yè)務(wù)的住房或貿(mào)易用房時，購房人在領(lǐng)取一定比例的購房款后，余款由購房人向銀行申請貸款，并以所購房屋設(shè)定抵押擔(dān)保，辦理抵押登記，同時房屋開發(fā)商作為購房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔(dān)連帶責(zé)任和回購保證義務(wù)。

　　在按揭購房中，當(dāng)購置人不執(zhí)行按期還款責(zé)任時，銀行完成債務(wù)的首要路子有如下三種：第一種，由保證人（普通為房產(chǎn)公司）負擔(dān)連帶保障義務(wù)，歸還借款；第二種，由房產(chǎn)公司回購合同項下房屋；第三種，以拍賣、變賣、折價等方式處分該房屋，以所得價款優(yōu)先償還借款。

　?。ǘ┌唇屹彿恐挟?dāng)事人之間的法律關(guān)系

　　按揭購房中，主要有三方當(dāng)事人：購房者，房產(chǎn)開辟販賣公司以及銀行，在本案中即為陳某、A房產(chǎn)公司和被告銀行。因為按揭購房中三方當(dāng)事人之間存在多重法律關(guān)系，需求先明確當(dāng)事人之間的權(quán)力責(zé)任關(guān)系，能力在此基礎(chǔ)上處理三者之間的糾紛。

　　1.陳某與A房產(chǎn)公司的法律關(guān)系

　　陳某與A房產(chǎn)公司分別為本案中的購房者與房產(chǎn)公司，他們之間存在商品房交易條約關(guān)系。陳某購買了A房產(chǎn)公司開辟設(shè)想的位于安陽市開發(fā)區(qū)弦歌小道西段北側(cè)宜居·格林春季的房產(chǎn)，購房總價款為595170元。據(jù)此，陳某有義務(wù)向A房產(chǎn)公司領(lǐng)取全數(shù)房款，A房產(chǎn)公司有義務(wù)在房屋建成后將該房屋的所有權(quán)交予陳某。

　　2.被告銀行與陳某之間的法律關(guān)系

　　被告銀行與陳某在該案中分手負責(zé)銀行（貸款人）和購房者（借款人）的角色，他們之間簽訂了個人購房存款合同，主要形成了以下兩個法律關(guān)系。

　　第一，陳某與被告銀行之間存在向第三人執(zhí)行的借貸條約關(guān)系，被告銀行將416000元借給陳某，被告銀行無需向陳某領(lǐng)取其所借款子，而是間接向A房產(chǎn)公司領(lǐng)取該款子，負擔(dān)還款責(zé)任的是陳某。按合同約定，還款自2013年4月1日起至2043年4月1日止，還款期為360期，每月20日為還款日。

　　第二，陳某與被告銀行之間還存在房屋典質(zhì)條約關(guān)系。陳某將條約項下房屋向被告銀行供應(yīng)典質(zhì)包管，以包管上述借貸的返還，陳某有義務(wù)與被告銀行辦理預(yù)報典質(zhì)掛號，房屋建成并取得房屋所有權(quán)證書后3個月內(nèi)，陳某有義務(wù)與原告銀行辦理正式抵押登記。在這之后，原告銀行有權(quán)利在債權(quán)無法實現(xiàn)時，通過行使抵押權(quán)，對合同項下房屋予以處分，并就其價款優(yōu)先受償，以實現(xiàn)債權(quán)。

　　3.被告銀行與A房產(chǎn)公司之間的法律關(guān)系

　　被告銀行與A房產(chǎn)公司之間存在保障合同關(guān)系。

　　A房產(chǎn)公司為被告銀行與陳某之間簽訂的借貸條約供應(yīng)階段性連帶義務(wù)保障，根據(jù)條約商定，A房產(chǎn)公司的保障時期為條約見效之日起至搞妥條約項下典質(zhì)財產(chǎn)的抵押手續(xù)并將相關(guān)他項權(quán)利證明文件交原告銀行保存時止。在A房產(chǎn)公司保證期間內(nèi)，若陳某連續(xù)或累計3期未足額還款，A房產(chǎn)公司的義務(wù)為承擔(dān)連帶責(zé)任，提前歸還全部貸款本金及利息、罰息及由此發(fā)生的全部費用。

　?。ㄈ┍桓驺y行的訴訟請求分析

　　因為陳某未按條約商定按期歸還本息，繼續(xù)過期拒不歸還存款，被告銀行將陳某、A房產(chǎn)公司起訴至法院，首要提出了三項訴訟要求：第一，請求原告陳某歸還存款余額411236.42元及本錢、復(fù)利、罰息等統(tǒng)統(tǒng)為完成債權(quán)的費用（費用計算至判決確定之日止）；第二，確認原告銀行對本案抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；第三，被告A房產(chǎn)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。下面就原告銀行的三項訴訟請求逐一做出分析。

　　1.對于實現(xiàn)債權(quán)的請求

　　就被告銀行與陳某簽訂的個人購房存款條約來看，條約商定陳某應(yīng)于每個月20日償還存款本息，若陳某未按商定克日還款，被告銀行有權(quán)發(fā)布條約項下全數(shù)或部分提早到期，請求陳某立即歸還借款本息及相關(guān)費用；就逾期部分，從逾期之日按照逾期貸款罰息利率按日收取利息，直至清償本息為止，并對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復(fù)利。所以，在陳某未按合同約定還款時，原告銀行有權(quán)要求陳某償還貸款本金及逾期利息、復(fù)利、罰息等費用。

　　從法律規(guī)定來看，合同法第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不執(zhí)行條約責(zé)任或許執(zhí)行責(zé)任不符合規(guī)定的，應(yīng)該負擔(dān)連續(xù)執(zhí)行、采用解救步伐或許補償損失等違約責(zé)任?！北景钢?，不履行合同約定的陳某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照合同約定償還所有借款及利息、復(fù)利、罰息等一切為實現(xiàn)債權(quán)的費用。同時合同法第二百零七條作出了關(guān)于逾期還款應(yīng)支付逾期利息的規(guī)定，即原告銀行要求陳某支付逾期利息、罰息和復(fù)利符合法律規(guī)定。

　　對于應(yīng)還款子的數(shù)額，經(jīng)法院查明，截至休庭之日陳某尚有借貸本金406223.65元及休庭之往后的本錢、罰息、復(fù)利未歸還，以來是，被告銀行能夠請求原告陳某歸還的數(shù)額應(yīng)為借貸本金人民幣406223.65元及利息、罰息、復(fù)利，利息、罰息、復(fù)利按照合同約定自2015年3月17日起計算至本判決限定債務(wù)人自動履行債務(wù)期限屆滿之日止。

　　2.對于房屋優(yōu)先受償權(quán)的請求

　　依據(jù)擔(dān)保法第三十三條：“本法所稱典質(zhì)，是指債務(wù)人或許第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財富的占領(lǐng)，將該財富作為債務(wù)的保管。債務(wù)人不執(zhí)行債權(quán)時，債權(quán)人有權(quán)按照本法規(guī)定以該財富折價或許以拍賣、變賣該財富的價款優(yōu)先受償?！奔磦鶛?quán)人對典質(zhì)的財富享有懲罰并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。然則，按揭購房中，雖然購房者以所購買的房屋作為貸款的擔(dān)保，對于尚未建成的或債務(wù)人尚未取得所有權(quán)的房屋，并不能完全適用抵押的相關(guān)規(guī)定。

　　在期房交易中，購房人購置的期房，其實不擁有殘缺意義上的物權(quán)，在建成以前只能稱之為“所有權(quán)的等待權(quán)”。依據(jù)物權(quán)法定準(zhǔn)繩，抵押權(quán)既然為保管物權(quán)，抵押物的局限就需要由擔(dān)保法明確規(guī)定，就此而言，期房在現(xiàn)行法律規(guī)定之下作為抵押物是于法無據(jù)的；同時因為不動產(chǎn)需求掛號獲得所有權(quán)，而關(guān)于還沒有建成房屋，自然無法進行所有權(quán)登記，所以購房人并未取得所購房屋的所有權(quán)，也就無法在這一房屋上設(shè)立抵押權(quán)，所以，在尚未建成的期房上無法設(shè)立抵押權(quán)。

　　本案中，被告銀行請求確認其對典質(zhì)房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，那么就需要證實該房產(chǎn)上的抵押權(quán)曾經(jīng)設(shè)立，而后依據(jù)擔(dān)保法第三十三條確認被告銀行的優(yōu)先受償權(quán)，但由于該房產(chǎn)的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移至購房人陳某的名下，也就無奈為該房屋設(shè)立抵押權(quán)，被告銀行的要求無法得到法律的支持。

　　此外，在房屋建成，陳某取得了房屋所有權(quán)證書并辦理了正式的典質(zhì)掛號以后，被告銀行才有權(quán)力在陳某不履行債務(wù)時，對合同項下房屋予以處分，并就其價款享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　3.對于A房產(chǎn)公司連帶義務(wù)的請求

　　條約商定，A房產(chǎn)公司為被告銀行與陳某之間簽訂的借貸條約供應(yīng)階段性連帶義務(wù)保障。A房產(chǎn)公司的保障時期為條約見效之日起至搞妥條約項下典質(zhì)財產(chǎn)的抵押手續(xù)并將相關(guān)他項權(quán)利證明文件交原告銀行保存時止。在A房產(chǎn)公司保證期間內(nèi)，若陳某連續(xù)或累計3期未足額還款，A房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，提前歸還全部貸款本金及利息、罰息及由此發(fā)生的全部費用。

　　本案審理時，房屋存款條約早已見效，并且到時候上仍處于A房產(chǎn)公司的保障時期，同時因為陳某已累計5期未足額還款，吻合條約規(guī)定的A房產(chǎn)公司負擔(dān)連帶義務(wù)的前提。同時，擔(dān)保法第十八條第二款規(guī)定：“連帶義務(wù)保障的債權(quán)人在主合同規(guī)定的債權(quán)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。”即債權(quán)人原告銀行有權(quán)要求連帶保證債務(wù)人A房產(chǎn)公司承擔(dān)連帶責(zé)任，履行債務(wù)。

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