以炒房為目的購房合同不成立。購房者本意不是要買房，只是通過倒賣房屋來賺取利益，所以合同的簽訂并不是表達(dá)簽訂人真是的意思，所以這種購房的合同是不成立，屬于無效不受法律保護(hù)的。更多詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)和上海律師一起來了解吧！

　　一、基本案情

　　2016年3月，陳某與李某簽訂屋宇生交易間條合同商定以81萬元購置李某的屋宇一處，并商定批準(zhǔn)買方在辦理該房屋手續(xù)時(shí)過戶給第三方。后來李某發(fā)現(xiàn)陳某系從事炒房的人員，便明確表示解除合同。

　　陳某將李某告起訴法院，請(qǐng)求連續(xù)執(zhí)行條合同并補(bǔ)償喪失。法院環(huán)抱條合同執(zhí)行進(jìn)程，商定過戶第三方的目標(biāo)等方面進(jìn)行了審理，覺得被告陳某應(yīng)用其具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，簽訂該買賣合同的目的是轉(zhuǎn)售他人，并非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同并非真實(shí)意思表示，故該買賣合同不成立。原告的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　二、案件分析

　　濱海新區(qū)法院塘沽民二庭副庭長李桂華表示，此類案件多為房地產(chǎn)中介職員，應(yīng)用擁有的房源信息上風(fēng)及熟悉屋宇生交易務(wù)流程上風(fēng)，與賣房人簽訂屋宇生交易約，再加價(jià)轉(zhuǎn)賣給別人從中圖利。為了保證其順?biāo)鞂?shí)行倒房行動(dòng)，此類條合同遍都約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為方便讓實(shí)際買房人看房。同時(shí)還會(huì)約定允許過戶給第三方，是為保證賣房人與實(shí)際買房人辦理過戶。當(dāng)賣房人陷入了炒房人的圈套，拒絕履行合同時(shí)就會(huì)被以違約為由起訴，并索要高額違約金。

　　濱海新區(qū)法院塘沽審訊區(qū)覺得，此類案件中簽訂生交易約只是先占屋宇的購置機(jī)遇，同時(shí)另尋賣主，將屋宇轉(zhuǎn)售別人從中圖利。而并不是真要購置該屋宇，其簽訂生交易約并不是實(shí)在意義表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為既會(huì)造成實(shí)際買賣雙方互不了解，影響實(shí)際買賣雙方的締約選擇權(quán)，也會(huì)造成房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加實(shí)際買賣雙方的交易成本和違約風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上已經(jīng)影響了實(shí)際買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，有違誠實(shí)信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護(hù)。

　　一、對(duì)于定金的兩條司法解釋

　　1、最高人民法院《對(duì)于合用（中華國民共和國擔(dān)保法）多少題目的說明》第115條：當(dāng)事人商定以托付定金作為訂立主合同保管的，給付定金的一方謝絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　2、最高人民法院《對(duì)于審理商品房生交易約糾紛案件合用律師多少題目的說明》第4條：出賣人經(jīng)由過程認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等體式格局向買受人收受定金作為訂立商品房生交易約擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

　　購房者普遍在購房時(shí)簽訂的定金和談或認(rèn)購書等都具有定金性質(zhì)，所領(lǐng)取的定金是作為簽訂商品房預(yù)售條合同保管，若一方在約定的時(shí)間拒絕訂立商品房預(yù)售合同，則要按照定金罰則來承擔(dān)不利的后果。

　　二、購房者如何從開發(fā)商那正當(dāng)?shù)赝嘶刭彿慷ń鹉兀?

　　（一）作為購房者要在定金條合同認(rèn)購書商定的時(shí)候去和開發(fā)商商談商品房預(yù)售條合同主要條款。

　　作為購房者要在定金條合同認(rèn)購書商定的時(shí)候去和開發(fā)商商談商品房預(yù)售條合同首要條目。平日作為開發(fā)商來講，商品房預(yù)售條合同版本不容轉(zhuǎn)變，而購房定金條合同認(rèn)購書中每每不包括如下內(nèi)容：守約義務(wù)、交房時(shí)候、交房前提、付款克日、存款銀行的抉擇、增補(bǔ)條目、開發(fā)商的告白是不是作為條合同條目、小區(qū)具體的設(shè)計(jì)規(guī)劃圖以及其他購房細(xì)節(jié)。然而上述內(nèi)容都是商品房預(yù)售合同的主要條款，也就是說，購房者可以從選擇上述內(nèi)容中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)同時(shí)和開發(fā)商談判，若未能達(dá)成一致意見，而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無法訂立的，根據(jù)最高院關(guān)于商品房買賣的司法解釋，開發(fā)商應(yīng)該退回所收取的定金。

　?。ǘ┳鳛橘彿空咭凶C據(jù)認(rèn)識(shí)。

　　若一旦產(chǎn)生開發(fā)商謝絕退還定金而產(chǎn)生訴訟或仲裁，要有足夠的證據(jù)證實(shí)本人在定金條合同定的時(shí)候和開發(fā)商就條合同內(nèi)容商談過（即要證實(shí)本人沒有守約）。而理想中不少購房者雖在規(guī)定的時(shí)間和開發(fā)商商談具體的合同內(nèi)容，但是往往由于沒有的證據(jù)意識(shí)而導(dǎo)致敗訴?，F(xiàn)有以下幾種方式供購房者作為取證的參考：

　　1、錄音或錄像，目標(biāo)是還原商談條合同容的情況，尤其是錄像一目明了，而且現(xiàn)在的智能手機(jī)均有攝像功能（取證時(shí)務(wù)必采取隱蔽的方式進(jìn)行）；

　　2、假如聘請(qǐng)律師供應(yīng)律師辦事，在無奈就條合同要條目達(dá)成一致意見時(shí)，聘請(qǐng)律師所簽訂的《聘用律師合同》及律師事務(wù)所的開具發(fā)票，在法庭上均可以作為有力證據(jù)，證明就購房問題，聘請(qǐng)專業(yè)的律師去參加談判；

　　3、能夠聘任公證人員就合同的商談過程進(jìn)行公證；

　　4、能夠請(qǐng)兩個(gè)以上的證人一路去和開發(fā)商商談條合同內(nèi)容，一旦產(chǎn)生訴訟，證人能夠出庭作證，然則證人證明力有待考證。

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