根據(jù)《合同法》第114條和《合同法解釋二》第29條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的或者約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)調(diào)整。那么，房屋買賣中的實(shí)際損失如何計(jì)算呢？損失的時(shí)間起算點(diǎn)和截止點(diǎn)是哪個(gè)時(shí)刻呢？下面由上海房產(chǎn)糾紛律師為大家詳細(xì)講解。

　　首先，當(dāng)購(gòu)房合同無(wú)效時(shí)，不存在對(duì)履約利益的賠償，因此此時(shí)不能索賠房?jī)r(jià)差的損失。其次，違反購(gòu)買合同后，當(dāng)合同存在繼續(xù)履行時(shí)，當(dāng)事人可以要求繼續(xù)履行，不必索賠房?jī)r(jià)差損失； 索賠房?jī)r(jià)差損失時(shí)，一般以當(dāng)事人遵守合同終止合同為條件。

　　房?jī)r(jià)差異損失主張分為兩種情況，一種是房?jī)r(jià)上漲時(shí)，賣方違約，買方解除合同，主張房屋升值損失； 另一種是房?jī)r(jià)下跌時(shí)，買方違約，賣方解除合同，主張房屋貶值損失。為了避免重復(fù)，本文只討論了實(shí)際中大量發(fā)生的房?jī)r(jià)上漲問題。

　　房屋價(jià)格上漲，出賣人違約，買受人主張解除合同的，有權(quán)主張房屋升值損失，有《合同法》第113條為依據(jù)，在理論與實(shí)踐中都不存在爭(zhēng)議。但是對(duì)于房屋升值損失如何計(jì)算，并沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于這個(gè)問題，有著作進(jìn)行過討論，“房屋差價(jià)損失如何計(jì)算？房屋差價(jià)損失是指合同約定價(jià)格與房屋現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估或者比照最相類似的房屋（同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋）市場(chǎng)交易價(jià)格，與買賣合同約定價(jià)格之差確定房屋差價(jià)損失，但合同另有約定或當(dāng)事人事后能夠協(xié)商確定的除外。認(rèn)定房屋差價(jià)損失的時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方選擇和請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評(píng)估之日以及審理中房屋的漲跌情況等，予以合理的確定”。上面的論述，雖指出合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評(píng)估之日等幾個(gè)日期可以作為計(jì)算房屋差價(jià)損失的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但是并沒有詳細(xì)說明，如何根據(jù)不同的案件類型合理確定該時(shí)間節(jié)點(diǎn)。本文認(rèn)為，房屋買賣合同因房屋價(jià)格上漲，出賣人違約的，計(jì)算房屋漲價(jià)損失一般應(yīng)以違約時(shí)作為計(jì)算房屋漲價(jià)損失的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。若出賣人收受了買受人的購(gòu)房款未及時(shí)返還的，以出賣人返還全部購(gòu)房款之日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，且買受人支付購(gòu)房款的比例不影響損害賠償?shù)臄?shù)額。若買受人主張繼續(xù)履行，后發(fā)現(xiàn)合同無(wú)法繼續(xù)履行，變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、主張損害賠償時(shí)，則計(jì)算房屋漲價(jià)損失應(yīng)參照買受人變更訴訟請(qǐng)求之日。以下分情況進(jìn)行論述：

　　第一種情況：A年1月1日，甲方將一套房屋賣給乙方，約定B年2月2日交房過戶。至B年2月2日，甲方拒絕收錢過戶，向乙方聲明房屋已出售給丙方，過戶完畢。此時(shí)，乙方起訴甲方要求賠償損失時(shí)，計(jì)算房?jī)r(jià)上漲損失的時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)為B年的B、B、B。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)就是違約日期。原因是甲方在B、B、B、B上違約，無(wú)法繼續(xù)履行房屋買賣合同，且甲方已向乙方明確表示，乙方可以通過簽訂新的房屋買賣合同來(lái)避免房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的損失（假設(shè)房?jī)r(jià)上漲后乙方仍有足夠的資金購(gòu)房）?！尽逗贤ā返谝话僖皇艞l，一方違約后，雙方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；不采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償?！?

　　第二種情況： 如果上述情況發(fā)生變化，甲方?jīng)]有向乙方明確表示房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，乙方要求繼續(xù)履行合同，訴訟程序發(fā)現(xiàn)甲方已經(jīng)將房屋賣給了丙方，乙方要求撤銷合同，并要求賠償損失。變更索賠日應(yīng)當(dāng)作為計(jì)算房?jī)r(jià)上漲損失的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)是合同終止的日期。原因是：乙方變更訴訟請(qǐng)求后，可以簽訂新的房屋買賣合同以避免損失擴(kuò)大，但乙方變更訴訟請(qǐng)求前，不得指望他簽訂代替合同。當(dāng)然，在向乙方披露了一套房子和兩套房子的銷售情況后，乙方應(yīng)根據(jù)誠(chéng)信原則及時(shí)采取補(bǔ)救措施，即乙方應(yīng)盡快更改訴訟請(qǐng)求，取消合同，并及時(shí)簽訂新的合同，以避免進(jìn)一步價(jià)格上漲造成損失。如果乙方未能及時(shí)采取措施，計(jì)算房?jī)r(jià)上漲損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)由乙方在得知合同無(wú)法繼續(xù)后預(yù)留給乙方的合理反應(yīng)時(shí)間確定。

　　在這兩種情況下，賣方都沒有接受購(gòu)買價(jià)格。如果賣方接受了購(gòu)買價(jià)格，仲裁規(guī)則應(yīng)該改變。分析如下：

　　第三種情形：A年A月A日，甲向乙出售屋宇一處，并收受了全額購(gòu)房款，商定B年B月B日過戶。至B年B月B日，因屋宇價(jià)錢下跌，甲拒謝絕過戶，而且向乙申明曾經(jīng)將屋宇出售于丙，且過戶終了。至C年C月C日，甲將乙領(lǐng)取的購(gòu)房款全數(shù)向乙返還終了。此時(shí)乙告狀甲主意侵害補(bǔ)償時(shí)，計(jì)較屋宇跌價(jià)喪失應(yīng)以C年C月C日為時(shí)候節(jié)點(diǎn)。這個(gè)時(shí)候點(diǎn)是購(gòu)房款全數(shù)返還之日。來(lái)由為：盡管此種情形與第一種情形同樣，至B年B月B日甲曾經(jīng)守約，然則此是因?yàn)橐以?jīng)向甲支付了全額購(gòu)房款，在我國(guó)今朝房?jī)r(jià)云云高的情況下，將乙看作一般意義上的普通購(gòu)房人，不能期望他還有足夠的資歷來(lái)簽訂替代的房屋買賣合同，只有在C年C月C日，甲將乙的購(gòu)房款全額返還后，我們才認(rèn)為，乙可以采取措施避免損失擴(kuò)大。以上C年C月C日可能與B年B月B日相同，不影響結(jié)論，若C年C月C日早于B年B月B日，則甲的行為實(shí)質(zhì)上構(gòu)成了預(yù)期違約，在乙沒有立刻接受甲的預(yù)期違約時(shí)，要參照較晚的B年B月B日計(jì)算房屋漲價(jià)損失。

　　舉一個(gè)實(shí)踐中的案例，北京市第二中級(jí)人民法院（2013）二中民終字第11549號(hào)，基礎(chǔ)案情為：乙于2004年購(gòu)置甲開辟的商品房一處，條約價(jià)錢714萬(wàn)，乙領(lǐng)取首付款357萬(wàn)。因甲私自變換計(jì)劃，使得涉案商品房再也不設(shè)置裝備擺設(shè)，條約客觀上無(wú)奈連續(xù)執(zhí)行，經(jīng)甲告狀主意，2009年12月15日，二審法院訊斷解除了兩邊的屋宇生意條約。2011年乙告狀甲主意返還首付款，并補(bǔ)償屋宇貶值喪失1000萬(wàn)元。經(jīng)法院鑒定2009年12月15日的屋宇市場(chǎng)價(jià)為1770萬(wàn)元。法院覺得：關(guān)于屋宇差價(jià)補(bǔ)償款數(shù)額，參考涉案屋宇在2009年12月15日的市場(chǎng)價(jià)，綜合思量買受人已付款金額、出賣人已補(bǔ)償違約金等案件情形，根據(jù)公道準(zhǔn)繩依法酌定為306萬(wàn)元。本文覺得，假如出賣人甲在變換計(jì)劃使得條約客觀上無(wú)奈繼續(xù)履行時(shí)，及時(shí)返還乙的購(gòu)房款，則計(jì)算房屋漲價(jià)應(yīng)以購(gòu)房款被返還之日作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這個(gè)日期正常應(yīng)該早于二審判決作出的2009年12月15日。但本案中甲并未返還首付款，難以認(rèn)為乙可以采取措施避免房屋漲價(jià)損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，以2009年12月15日計(jì)算房屋漲價(jià)損失，已經(jīng)對(duì)買受人不利；在此基礎(chǔ)上，法院又酌減了賠償數(shù)額，對(duì)買受人顯然并不公平。

　　第四種情形：第三種情形是乙支付了全數(shù)購(gòu)房款，假如情形變化為乙支付了部分購(gòu)房款，如A年A月A日，甲向乙出售屋宇一處，并收受了首付款30％，商定B年B月B日過戶并辦理按揭存款。至B年B月B日，因屋宇價(jià)錢下跌，甲拒謝絕過戶，而且向乙申明曾經(jīng)將屋宇出售于丙，且過戶終了。至C年C月C日，甲將乙領(lǐng)取的首付款全數(shù)向乙返還終了。此時(shí)計(jì)較屋宇跌價(jià)喪失仍是要參照C年C月C日，而且乙有權(quán)取得全數(shù)跌價(jià)喪失，而無(wú)須按領(lǐng)取的首付款比例肯定喪失比例。起首，依據(jù)我國(guó)今朝的實(shí)踐情形，絕大多半購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)接納首付款加按揭存款的體式格局，普通購(gòu)房人領(lǐng)取首付款就簡(jiǎn)直拿出其全數(shù)積儲(chǔ)了，在首付款未獲得全額返還時(shí)，要求其簽訂替換條約也是能人所難。所以計(jì)算房屋漲價(jià)損失還是要參照首付款被全額返還之日。其次，賠償履行利益的基本原則，是使得守約方獲得賠償后處于的地位與合同如果被履行后可處于的地位相同。在買受人已經(jīng)支付了首付款，并且約定余款通過按揭貸款支付時(shí)，買受人是完全按照合同約定履行的，如果出賣人不違約合同獲得履行，買受人能夠獲得全部房屋升值；當(dāng)出賣人違約不履行合同時(shí)，買受人同樣應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得全部房屋升值。如果法院是依據(jù)買受人支付的首付款比例，按比例支持房屋升值損失是不恰當(dāng)?shù)?，這樣處理，未支持的部分損失，由違約的出賣人享有了，難謂公平。

　　上海市第一中級(jí)人民法院（2016）滬01民終11121號(hào)判決書覺得，“一審中，兩邊已明確2016年3月20日被上訴人明確不執(zhí)行合同時(shí)的屋宇市場(chǎng)價(jià)和合同價(jià)差值85萬(wàn)元，然而上訴人二審時(shí)又主意房?jī)r(jià)喪失為150萬(wàn)元，對(duì)其主意本院實(shí)難駁回。在85萬(wàn)元房?jī)r(jià)差價(jià)基礎(chǔ)上，考慮到上訴人僅領(lǐng)取5萬(wàn)元定金、2016年3月15日已另行網(wǎng)簽購(gòu)房和談等實(shí)踐情形，本院覺得原審裁奪喪失補(bǔ)償金額為28萬(wàn)元并沒有不當(dāng)，對(duì)上訴人主意的120萬(wàn)元喪失補(bǔ)償金額本院不予認(rèn)同?！狈ㄔ赫J(rèn)可了屋宇差價(jià)為85萬(wàn)元，但考慮到買受人僅支付了5萬(wàn)元定金，因而支撐了28萬(wàn)元。本文覺得這類訊斷是值得商議的，未支撐的57萬(wàn)元貶值部分，由出賣人取得，明顯不公平。本案即便買受人未領(lǐng)取購(gòu)房款，只需生意條約成立，那么85萬(wàn)元屋宇貶值喪失也是應(yīng)當(dāng)全數(shù)支撐的。此外，認(rèn)定85萬(wàn)元房屋升值損失本身也是值得商榷的，因?yàn)榧热毁I受人另行簽訂了房屋買賣合同，只要新合同的價(jià)格不是畸高，那么新的房屋買賣合同的價(jià)格與涉案房屋買賣合同的差價(jià)，就是很好地計(jì)算房屋差價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，再另行確定一個(gè)85萬(wàn)元是沒有必要的。

　　第五種情形：與第二種情形近似，在出賣人收受了購(gòu)房款后，一房二賣沒有實(shí)時(shí)向買受人昭示，買受人告狀主意連續(xù)履行的，計(jì)算房屋漲價(jià)損失要以買受人變更訴訟請(qǐng)求之日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　綜上，計(jì)較侵害補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候節(jié)點(diǎn)的肯定，首要受制于減損劃定規(guī)矩，在買受人能夠采用步伐防止喪失進(jìn)一步擴(kuò)充時(shí)，便是屋宇跌價(jià)喪失計(jì)較的截止點(diǎn)。這就要求雙方均應(yīng)依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則行事，出賣人即便違約后，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)向買受人明示合同不能繼續(xù)履行的事實(shí)，使買受人有機(jī)會(huì)簽訂替代合同避免損失擴(kuò)大。同樣，買受人獲知合同不能繼續(xù)履行后，也應(yīng)積極采取措施避免損失擴(kuò)大。實(shí)踐中的情況往往更加復(fù)雜，但是上述原則是適用的。

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