住房問題涉及人民群眾的切身利益，是老百姓關注的熱點話題。與一手房屋買賣相比，二手房屋買賣存在交易流程繁瑣、履行不確定因素多等特點，容易發(fā)生糾紛，且爭議類型復雜。下面和上海房產(chǎn)律師一起來看看這兩起有關二手房交易糾紛案件，希望對你有所幫助。

　　一、故意隱瞞真實交易市場價格進行相關協(xié)議無效

　　王某將其名下一套在中國北京的房屋出售給陳某，雙方簽訂了一個房屋進行買賣交易合同，約定成交總價為1168萬元。同時，雙方還簽訂了自己一份《裝修款補充相關協(xié)議》，約定對于房屋建設配套基礎設施工程折價468萬元，相應的房屋建筑合同管理價格為700萬元。但之后，王某將陳某告到法院，以《裝修款補充網(wǎng)絡協(xié)議》涉嫌逃稅行為為由，要求我們確認該協(xié)議內(nèi)容無效。經(jīng)海淀法院可以聯(lián)系陳某后，最終陳某和王某庭下自行達成了一種和解協(xié)議。

　　由于在二手房交易發(fā)展過程中，一般是由買受人實際需要承擔交易活動所需的全部稅費，所以買受人為降低市場交易管理成本，往往與中介服務公司、出賣人等合意，通過中國簽訂《裝修款補充協(xié)議》等或者可以在網(wǎng)簽時降低網(wǎng)絡交易產(chǎn)品價格等方式，惡意隱瞞真實的交易價格，以達到規(guī)避國家經(jīng)濟稅收法律監(jiān)管的目的。

　　法官認為，當事人為規(guī)避國家稅務監(jiān)督故意隱瞞真實交易價格，相關協(xié)議、價格條款無效，但不影響合同其他條款的效力。由于這種行為損害了社會公共利益，因此買賣雙方不僅要承擔民事責任，而且還要面臨稅務機關的行政處罰風險。

　　二、合同無約定 非“滿五唯一”由房主進行交稅

　　李某購買張某的一套完善房屋，雙方公司簽合同后，順利完成了網(wǎng)簽、貸款面簽等手續(xù)。可到過戶前繳稅時，李某發(fā)現(xiàn)，涉案企業(yè)房屋需繳納相關稅費約50余萬元，遠遠不能超過我們自己可以預期的數(shù)額。經(jīng)詢問調(diào)查得知該房屋建設并不是“滿五唯一”，所以按規(guī)定需征收管理個人進行所得稅。于是李某要求張某負擔這筆交易稅費，但張某不同意，認為通過合同沒有約定時間應由李某交稅。

　　經(jīng)過審理，法院可以認為企業(yè)根據(jù)雙方所簽房屋買賣合同的約定工作內(nèi)容，只有在房屋是“滿五唯一”的狀態(tài)下，交易活動所需稅費才由李某負擔，而涉案房屋現(xiàn)在中國并非“滿五唯一”，且雙方通過合同中對于學習這種發(fā)展情形下該如何管理負擔稅費并無約定，因此應按照國家相關法律規(guī)定負擔稅費，最后一個判定這筆稅費由張某負擔。

　　據(jù)法官介紹，根據(jù)國家有關稅費規(guī)定，在二手房交易過程中，買方主要承擔契稅和產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓登記費，賣方主要承擔營業(yè)稅和個人所得稅，完成五年的免征營業(yè)稅，完成五年的免征個人所得稅（以家庭為單位）。同時，在目前的二手房市場上，經(jīng)過買賣雙方的協(xié)商，一般交易所需的稅費實際上是由買方承擔的，賣方的購房價格通常是不含稅費的凈價。因此，房屋的狀況將嚴重影響稅費的實際金額。

　　因此，當買賣雙方基本達成交易意向時，他們必須核實和確認交易房屋的狀態(tài)，并事先向稅務征收機構(gòu)了解交易所需的稅費，同時在簽訂房屋買賣合同時，一定要就稅費負擔做出明確的協(xié)議，特別是對買方承擔所有稅費，交易過程中如何承擔新的稅費應做出明確的協(xié)議，避免稅費協(xié)議不明確而影響雙方合同的履行。

　　二手房交易中存在諸多風險，在購買住房時，應注意以下兩點：

　　1、簽訂房屋買賣合同前，嚴格要求審查企業(yè)交易房屋設計是否可以存在抵押貸款或者查封的情況，可通過查看房屋所有權證，或者向房管部門人員核實等途徑問題進行；同時，應在房屋買賣合同中對于提高房屋可能發(fā)展存在的抵押或者查封情況，以及逾期不解除抵押等情況，書面約定提供相關研究違約風險責任；

　　2、弄清楚交易房屋的產(chǎn)權性質(zhì)，如為央產(chǎn)房，應充分了解該房屋上市條件，以及核實清楚該房屋能否上市交易，可向原產(chǎn)權單位、相關央產(chǎn)房交易辦公室等進行核實，并在買賣合同中明確要求賣房人辦理上市手續(xù)的時間，以及逾期辦理的違約責任等。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會為你做出專業(yè)的解答。