出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。由于無(wú)效合同自始無(wú)效、違法，法律對(duì)其進(jìn)行的是否定評(píng)價(jià)，因此買(mǎi)受人所簽訂的合同不受法律保護(hù)，該合同的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由買(mǎi)受人自行承擔(dān)。下面和上海房產(chǎn)糾紛律師看看這起案例吧。

　　案情簡(jiǎn)介

　　2007年10月10日，華鎮(zhèn)名與軒宇公司因合同糾紛訴至法院。次日，華鎮(zhèn)名申請(qǐng)?jiān)V訟財(cái)產(chǎn)保全。同日，吉林省吉林市中級(jí)人民法院作出裁定書(shū)，查封了軒宇公司開(kāi)發(fā)的住宅、網(wǎng)點(diǎn)等。判決生效后，華鎮(zhèn)名向吉林省吉林市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，孫海濤以訟爭(zhēng)網(wǎng)點(diǎn)為其購(gòu)買(mǎi)為由提出異議。另，軒宇公司所開(kāi)發(fā)的住宅未取得商品房預(yù)售許可證。

　　裁判意見(jiàn)

　　最高院認(rèn)為，關(guān)于在軒宇公司沒(méi)有商品房預(yù)售許可證明的情況下，孫海濤與其簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的后果的問(wèn)題。

　　需要特別指出的是，在軒宇公司沒(méi)有商品房預(yù)售許可證明的情況下(一直到現(xiàn)在都沒(méi)有)，孫海濤與軒宇公司簽訂了一份疑點(diǎn)重重的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十五條第一款第(四)項(xiàng)關(guān)于商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)"向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明"的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條關(guān)于"出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效"的規(guī)定，該合同無(wú)效。由于無(wú)效合同自始無(wú)效、違法，法律對(duì)其進(jìn)行的是否定評(píng)價(jià)，因此孫海濤與軒宇公司簽訂的合同不受法律保護(hù)，該合同的風(fēng)險(xiǎn)也只能由孫海濤自行承擔(dān)。換言之，如果軒宇公司沒(méi)有債務(wù)，或者自己主動(dòng)償還債務(wù)，不涉及其債權(quán)人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題，那么孫海濤現(xiàn)在占有的網(wǎng)點(diǎn)就是安全的，不會(huì)被強(qiáng)制執(zhí)行。但是，一旦軒宇公司與其債權(quán)人發(fā)生糾紛，一旦出現(xiàn)本案這樣的情況，孫海濤現(xiàn)在占有的網(wǎng)點(diǎn)也可能得不到法律保護(hù)。

　　因此，孫海濤遵守法律規(guī)定十分重要。假設(shè)孫海濤和軒宇公司遵守法律的規(guī)定，在軒宇公司具有商品房預(yù)售許可證明的情況下雙方才簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，之后，將該合同辦理備案登記，這樣，人民法院查封時(shí)就能知道涉案房屋是否已經(jīng)出售。如果知道已經(jīng)出售，人民法院就會(huì)繼續(xù)審查孫海濤是否支付部分或者全部?jī)r(jià)款，是否實(shí)際占有，孫海濤對(duì)未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)是否有過(guò)錯(cuò)等情況決定是否查封。這樣孫海濤的合法權(quán)益就會(huì)得到保護(hù)。但實(shí)際情況卻是，孫海濤和軒宇公司雙方都不遵守法律的規(guī)定，在軒宇公司沒(méi)有商品房預(yù)售許可證明的情況下雙方還簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，導(dǎo)致合同無(wú)法辦理登記備案，因此才會(huì)出現(xiàn)人民法院查封訟爭(zhēng)網(wǎng)點(diǎn)時(shí)無(wú)法知道該網(wǎng)點(diǎn)是否已經(jīng)由軒宇公司出售的情況，對(duì)此后果，只能由孫海濤和軒宇公司承擔(dān)，而不能由申請(qǐng)查封人華鎮(zhèn)名承擔(dān)?？梢?jiàn)，本案的根源在于孫海濤不守法上。對(duì)此，孫海濤本人難辭其咎，由其承擔(dān)敗訴的后果，是其自己一手造成的。

　　法律規(guī)定

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

　　第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢(xún)上海房產(chǎn)糾紛律師，我們會(huì)為你做出專(zhuān)業(yè)的解答。