房屋買賣合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛以及延期辦證的糾紛等。下面和上海房產(chǎn)律師一起看看這起糾紛案例，希望對你有所幫助。

　　案情簡介：2011年，化學(xué)廠與拍賣公司簽訂委托拍賣合同。王某以725萬元競買成功。2013年，因化學(xué)廠以拍賣房屋系劃撥土地、未履行報批義務(wù)、合同無效為由拒辦過戶手續(xù)致訴。

　　法院認(rèn)為：①未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，拍賣劃撥土地上的房屋的合同行為，應(yīng)確認(rèn)依法成立但尚未生效，不涉及認(rèn)定合同無效問題?！逗贤ā返?0條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！焙贤瑢徟x務(wù)屬于附隨義務(wù)中的協(xié)助義務(wù)，無論合同是否約定該協(xié)助義務(wù)條款，其與合同主給付義務(wù)的設(shè)立依賴于雙方合意是不同的，合同審批義務(wù)的履行效力來源于對法定附隨義務(wù)的遵守。盡管合同尚未生效，但是合同中法定義務(wù)已存在并已具有履行效力，即報批義務(wù)會針對特定義務(wù)人產(chǎn)生獨立于合同其他內(nèi)容的約束力。若報批義務(wù)人違反義務(wù)要求，相對人有權(quán)訴請其履行。同時，對于那些不適宜繼續(xù)履行或者已無法辦理報批的合同，法院不予支持。若相對人有其他訴訟請求，法院應(yīng)判令解除合同；對符合締約過失責(zé)任適用條件的，還應(yīng)由報批義務(wù)人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。②最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第8條將“有義務(wù)辦理申請批準(zhǔn)或者申請登記等手續(xù)的一方當(dāng)事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請批準(zhǔn)或者未申請登記的”認(rèn)定為《合同法》第42條第3項規(guī)定的“其他違背誠實信用原則的行為”，其主旨是適用締約過失責(zé)任規(guī)定，足見其排除了比照適用無效合同處理規(guī)則的做法。依最高人民法院《關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問題的規(guī)定（一）》第1條規(guī)定，雖然未經(jīng)批準(zhǔn)合同不生效，但不影響合同中當(dāng)事人履行報批義務(wù)條款及因該報批義務(wù)而設(shè)定的相關(guān)條款的效力。該司法解釋首次明確賦予了報批義務(wù)的獨立性，但僅限于單一特定領(lǐng)域所訂立合同范圍，并未在普遍意義上取代最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第8條內(nèi)容效力。③本案中，化學(xué)廠委托拍賣時明知案涉房屋及土地未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，但仍隱瞞事實、委托拍賣，后又以違反相關(guān)規(guī)定為由主張拍賣無效，拒不協(xié)助王軍辦理案涉房屋及土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，其行為顯然違背誠實信用原則。既然相對人可自己辦理有關(guān)審批手續(xù)，那么要求對方當(dāng)事人實施必不可少的協(xié)助行為完全符合司法解釋本意。判決化學(xué)廠、拍賣公司協(xié)助王某辦理審批過戶手續(xù)。

　　實務(wù)要點：合同報批義務(wù)是合同中的法定義務(wù)，不受合同是否生放的限制，報批義務(wù)獨立于合同的生效。對于一方當(dāng)事人怠于履行報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批行為，相對方可以自行履行，必要時可以訴請其協(xié)助履行。

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