模擬不是真實(shí)的。 正如模擬高考不是真實(shí)的高考一樣，模擬的高考也不是真實(shí)的高考，模擬的高考結(jié)果不是真實(shí)的高考結(jié)果，模擬的高考結(jié)果不是最終的結(jié)果。 然而，在拆遷中，有一種拆遷被稱為模擬拆遷，雖然被稱為“模擬拆遷”，但模擬的結(jié)果也許是最終的結(jié)果，拆遷戶想要改變的是不能改變的。上海拆遷律師今天就仔細(xì)聊聊模擬拆遷。

　　這種拆遷方式在全國(guó)各地都很普遍，似乎在“模擬拆遷”方面，國(guó)有土地征用補(bǔ)償條例和規(guī)范征用程序的《中華人民共和國(guó)土地管理法》都必須退出，讓位于一種模擬拆遷的“新物種”。而廣大人民群眾還沒(méi)有理解的590法令和《土地管理法》 ，一聽(tīng)到模擬拆遷，就更加迷茫了。

　　那么，什么是模擬拆遷呢？模擬拆遷合法嗎？模擬拆遷需要滿足什么條件？

　　所謂的模擬拆遷，是指政府在舊城改造發(fā)展過(guò)程中，為了能夠使得拆遷工作程序更簡(jiǎn)便，便在確定拆遷區(qū)塊之前，先了解該拆遷區(qū)塊居民的響應(yīng)影響程度，通過(guò)研究調(diào)查，如果學(xué)生絕大多數(shù)農(nóng)村居民有拆遷的意愿，則由該區(qū)域的居民可以通過(guò)居委會(huì)聯(lián)名向政府部門遞交改造項(xiàng)目申請(qǐng)，政府沒(méi)有收到該申請(qǐng)后，將此地塊作為拆遷地塊，然后就原有舊房?jī)r(jià)值問(wèn)題進(jìn)行預(yù)評(píng)估，將擬安置房屋地塊的價(jià)值，位置，面積、社區(qū)的情況需要明確方式告知居民，由居民生活決定公司是否拆遷，在你拆遷區(qū)域地塊居民基本了解他們這些變化情況后，各自國(guó)家根據(jù)要求自己的意愿具有決定社會(huì)是否已經(jīng)簽訂模擬拆遷協(xié)議，如果員工簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例關(guān)系達(dá)到90％以上或100％（具體是到達(dá)怎樣的百分比，每個(gè)地方的規(guī)定時(shí)間不同）則政府再發(fā)布系統(tǒng)正式的征收公告信息進(jìn)行產(chǎn)品征收的行為。那么教師如果不能收到改造申請(qǐng)后，在一定期限內(nèi)，政府方面還未發(fā)布正式的征收公告，則模擬拆遷協(xié)議實(shí)現(xiàn)自動(dòng)失效。

　　由此可見(jiàn)，模擬拆遷僅適用于舊城改造項(xiàng)目，不適用于其他國(guó)有土地和集體土地上的房屋征收情況。 所謂模擬拆遷，就是在不發(fā)布征地公告的情況下，居民改造土地與政府簽訂模擬拆遷協(xié)議。 如果簽署模擬拆遷協(xié)議的人數(shù)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，且政府發(fā)布征集公告，則模擬拆遷將成為真正的拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照之前簽署的協(xié)議執(zhí)行； 如果有一定比例的人沒(méi)有簽署模擬協(xié)議，政府也沒(méi)有最終發(fā)出催收通知，模擬協(xié)議將無(wú)效，網(wǎng)站不會(huì)被修改。

　　從上述模擬拆除程序的角度來(lái)看，這一程序比第590號(hào)法令規(guī)定的征用程序更簡(jiǎn)單、更容易操作。一旦協(xié)議簽訂，達(dá)成一定比例，并且政府下達(dá)征用決定，那么拆遷建議的土地必須遵守他們簽署的協(xié)議，接受協(xié)議中商定的賠償標(biāo)準(zhǔn)。即使政府隨后發(fā)布了征用公告，它也對(duì)征用決定失去了興趣，因?yàn)樗呀?jīng)簽署了相應(yīng)的協(xié)議，而且很難對(duì)征用決定進(jìn)行審查和提起訴訟。拆遷協(xié)議的簽訂，相對(duì)減少了拆遷過(guò)程中的土地糾紛，加速了舊城改造工程的進(jìn)程。然而，該程序客觀上改變了590號(hào)法令規(guī)定的程序順序，對(duì)知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響。

　　即使不符合590號(hào)令的法定程序，模擬拆遷大量存在的原因也在于其通過(guò)征得意向拆遷戶同意簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，規(guī)避了國(guó)有土地上房屋征收的法定程序。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這種征收是對(duì)法律強(qiáng)制性規(guī)定的變更，是違法的。

　　而且在模擬拆遷工作過(guò)程中，可能有如下分析問(wèn)題：1、很多不同情況下，協(xié)議的另一方不是一個(gè)行政管理部門而是投資方，在后期開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)拆遷階段的時(shí)候，該協(xié)議很可能被認(rèn)定為民事協(xié)議，如果拆遷辦不承認(rèn)自己相關(guān)技術(shù)協(xié)議的效力，很有可能讓拆遷戶陷入被動(dòng);2、模擬拆遷無(wú)法得到保證學(xué)生模擬教學(xué)過(guò)程更加透明，有關(guān)政府部門信息并不一定會(huì)對(duì)我們所有人需要進(jìn)行公示拆遷戶醫(yī)院，所以對(duì)于絕大多數(shù)拆遷戶并沒(méi)有什么渠道方面了解中國(guó)百姓的意愿。在這種特殊情況下，一些行為人在不了解的情況下在補(bǔ)償協(xié)議上簽了字。其他人看到未簽字的人變少，在著急的狀態(tài)下草草簽字。因此，最后教師簽字不一定是擬拆遷戶的真實(shí)意愿。

　　因此，在模擬拆遷過(guò)程中，征地單位很可能為了自身利益與開(kāi)發(fā)商串通，欺騙、脅迫擬拆遷戶，最終以看似合法的方式獲得拆遷利益。 如果合同倉(cāng)促簽訂，利益就不能得到保證。 如遇模擬拆遷或類似模擬拆遷，上海拆遷律師希望每個(gè)人積極采取措施，通過(guò)信息調(diào)查、行政復(fù)議、行政訴訟等方式，確保征收和賠償?shù)暮戏ㄐ浴?