在房產(chǎn)評(píng)估中，由于房屋進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果與拆遷補(bǔ)償金額息息相關(guān)，因此選擇評(píng)估公司非常關(guān)鍵。上海動(dòng)遷律師建議拆遷戶一定要注意以下幾點(diǎn)：

　　一、選擇評(píng)估公司

　　拆遷戶有權(quán)協(xié)商選擇自己專業(yè)、有資質(zhì)且無(wú)利益關(guān)系的評(píng)估公司，才更有可能沒有得到社會(huì)公平公正的評(píng)估研究結(jié)果。

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(以下簡(jiǎn)稱《評(píng)估辦法》(建府[2011]77號(hào))第四條規(guī)定:“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷戶在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則組織被拆遷人投票，或者采取抽簽、搖號(hào)等隨機(jī)方式?！耙虼?，拆遷主管部門直接指定評(píng)估機(jī)構(gòu)是違法的。

　　二、按照法定程序上門服務(wù)

　　評(píng)估企業(yè)公司可以確定后，需要有資質(zhì)的評(píng)估師上門對(duì)拆遷戶的房子問(wèn)題進(jìn)行分析測(cè)量、拍照錄像等評(píng)估管理工作，并作實(shí)地查勘記錄。為保護(hù)我們自己的合法經(jīng)濟(jì)利益，被評(píng)估人一定要對(duì)實(shí)地查勘記錄的內(nèi)容方面進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，確認(rèn)信息數(shù)據(jù)更加真實(shí)無(wú)誤、無(wú)遺漏后再進(jìn)行簽字。

　　《評(píng)估管理辦法》第十二條：“房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究機(jī)構(gòu)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理安排學(xué)生注冊(cè)一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋信息進(jìn)行分析實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋發(fā)展?fàn)顩r，拍攝可以反映被征收房屋內(nèi)外部環(huán)境狀況的照片等影像數(shù)據(jù)資料，做好自己實(shí)地查勘記錄，并妥善保管……房屋征收相關(guān)部門、拆遷戶和注冊(cè)成為房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。拆遷戶拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收不同部門、注冊(cè)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)學(xué)習(xí)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估結(jié)果報(bào)告中說(shuō)明?！?

　　三、注意使用哪種評(píng)估方法

　　對(duì)同一套房子使用不同的評(píng)估方法，可能會(huì)產(chǎn)生非常不同的評(píng)估結(jié)果，所以拆遷戶也要注意評(píng)估機(jī)構(gòu)使用哪種評(píng)估方法。

　　《評(píng)估管理辦法》第十三條規(guī)定：“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)可以根據(jù)企業(yè)評(píng)估研究對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估工作方法需要進(jìn)行適用性分析后，選用其中作為一種方式或者其他多種學(xué)習(xí)方法對(duì)被征收房屋使用價(jià)值問(wèn)題進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用不同市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋信息或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)社會(huì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建項(xiàng)目工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估?！?

　　《中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查，進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》（中集板發(fā)[2011]8號(hào)）規(guī)定“房屋拆遷按房屋置換成本補(bǔ)償”。 宅基地的征收按照當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)戶征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和政府補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 為保障居民購(gòu)買生活水準(zhǔn)合理的住房，在《土地管理法》等法律法規(guī)修訂前，集體土地上的房屋將進(jìn)行搬遷。 按照新頒布的《國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償條例》的精神進(jìn)行。"

　　市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格法。它是指通過(guò)比較估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)最近交易的類似不動(dòng)產(chǎn)之間的相似和差異，將正在估價(jià)的資產(chǎn)與最近出售的類似資產(chǎn)進(jìn)行比較，這是一種通過(guò)適當(dāng)修改這些類似財(cái)產(chǎn)的已知價(jià)格，估計(jì)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)法是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師中最重要和最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟和實(shí)用的評(píng)估方法。

　　實(shí)踐中，拆機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)展大多傾向于通過(guò)使用成本法來(lái)評(píng)估。成本法，指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此進(jìn)行估算估價(jià)對(duì)象的客觀科學(xué)合理利用價(jià)格或價(jià)值的方法。這種教學(xué)方法可以最大的弊端在于我們不能及時(shí)反映對(duì)象的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，使得我國(guó)房屋價(jià)值被嚴(yán)重低估，拆遷戶的補(bǔ)償獲益遠(yuǎn)低于中國(guó)市場(chǎng)獲益，選擇貨幣資金補(bǔ)償教育方式的拆遷戶很難用拆遷補(bǔ)償款重建或購(gòu)置到同等產(chǎn)品質(zhì)量、同等居住環(huán)境條件的房屋。多數(shù)拆遷戶拆遷后居住生活條件分析不僅學(xué)生沒有能力得到有效改善，反而降低了。很多拆遷戶“越拆越窮”與這一機(jī)械適用“成本法”的房屋估值方法有直接的關(guān)系。因此，如果他們對(duì)于績(jī)效評(píng)估工作方法不滿意，需要果斷拿起法律思想武器才能更好維護(hù)管理自己的權(quán)益。

　　四、注意評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　由于房屋拆遷時(shí)間跨度較長(zhǎng)，從拆遷開始到簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議可能需要3-5年的時(shí)間，那么在此期間由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、價(jià)格變動(dòng)，對(duì)同一房屋的早期評(píng)估和后期評(píng)估也會(huì)導(dǎo)致其評(píng)估價(jià)值的巨大差異，而且還需要注意拆遷戶。

　　房屋進(jìn)行征收管理評(píng)估工作中有許多“坑”，拆遷戶一不注意就容易實(shí)現(xiàn)利益受損，因此對(duì)于我們可以建議您在必要時(shí)尋求一個(gè)專業(yè)律師的幫助，才能得到更好地維護(hù)您的合法權(quán)益！如有還有其他疑問(wèn)歡迎咨詢上海動(dòng)遷律師。